Luận văn Thạc sĩ Kỹ thuật: Nhận dạng và phân tích rủi ro tài chính đến dự án xây dựng – Điển hình bệnh viện công nghệ cao

99 o Tham khảo thị trƣờng hiện tại; Mức đầu tƣ xây dựng bình quân trên 1 mét vuông của các Dự án xây dựng có quy mô tính chất tƣơng tự dao động: 9,0 - 11 trđ/m 2 ; Hình 5.2a: Hàm phân phối suất xây dựng (giá tính trên đơn vị m2) Hình 5.2b: Hàm phân phối suất xây dựng + Các khoản thu chi tiết: *Thu nhập từ các dịch vụ khám bệnh và các xét nghiệm:

100 Chủ đầu tƣ tính toán Dự án có Thu nhập từ các dịch vụ khám bệnh và các xét nghiệm hành năm là 773,435 tỉ đồng.Tuy nhiên, dự báo rằng có đến 30% khả năng là sản phẩm cạnh tranh trên thị trƣờng từ các loại hình dịch vụ khác bên ngoài.sản phẩm này sẽ làm giảm thị trƣờng tiềm năng của Dự án từ 5% đến 15%.Hàm phân phối tuân theo phân phối tùy biến (Custom distribution). Hình 5.3a: Hàm phân phối dự báo vùng tăng trưởng tiềm năng Hình 5.3b: Hàm phân phối dự báo vùng giảm tiềm năng

101 o Bộ phận nghiên cứu Dự án ƣớc lƣợng tổng thị phần cho các sản phẩm liên quan đến dịch vụ sẽ tuân theo phân phối chuẩn quanh giá trị trung bình 9,5% với độ lệch chuẩn 1,8%. Giá trị trung bình 9,5% là một ƣớc lƣợng dè dặt có tính đến những ảnh hƣởng phụ của các dịch vụ đã ghi nhận đƣợc trong quá trình khảo sát sơ bộ các bệnh viện tƣơng tự. Giá trị nhỏ nhất của thị trƣờng khoảng 6%. Hàm phân phối tuân theo phân phối chuẩn (Normal). Hình 5.4: Hàm phân phối Thu nhập từ các dịch vụ khám bệnh và các xét nghiệm

102 *Thu nhập từ các dịch vụ khác: Dự án nghiên cứu mức thu nhập trên tƣơng đổi ổn địnhlà 8,723 tỷ đồng/ năm và ƣớc tính thu thêm từ 1-2 tỷ đồng nữa dựa trên những chi phí thu nhập cũ. Khả năng xuất hiện “Thu nhập từ các dịch vụ khác” chỉ có thể dao động trong khoảng 1-2tỷ đồng mà thôi và xác xuất suất hiện của mỗi giá trị nằm trong khoảng này là nhƣ nhau. Do vậy, biến “Thu nhập từ các dịch vụ khác” sẽ tuân theo phân phối đều (Uniform distribution) với giá trị nhỏ nhất là 1 tỷ đồng và lớn nhất là 2 tỷ đồng. Hình 5.5: Hàm phân phối Thu nhập từ các dịch vụ khác *Mức điều chỉnh khả năng tăng giá thu: Xét đến yếu tố trƣợt giá do lạm phát, nhu cầu khám chữa bệnh… Dự án nghiên cứu mức điều chỉnh khả năng thu nhập trên tƣơng đổi ổn định ba năm một là 12% (dự tính kể từ năm thứ sáu của dòng tiền). Tác giả cho rằng mức này sẽ tuân theo phân phối chuẩn quanh giá trị trung bình 12% với độ lệch chuẩn 2%.Ngoài ra, Dự án ƣớc lƣợng lạm phát thị trƣờng nhỏ nhất là 6%. Trong bảng tính chi phí khả năng thu lợi nhuận bình quân ba năm một lần tăng 12% và đƣợc tính từ năm thứ 5 trở đi. Theo tác giả, giá trị % mức thu này tính khi bị phụ thuộc nhiều yếu tố cho tƣơng lai: - Bệnh nhân khám chữa bệnh ngày càng tăng dịch vụ đi kèm tăng (bán thuốc, khám chữa bệnh, viện phí, …) - Lạm phát mất giá đồng tiền; - Kinh tế phát triển, ngƣời dân đến với dịch vụ chăm sóc sức khỏe nhiều hơn;

103 - …. Do đó chi phí này có biến động lớn xoay quanh gía trị 12% Hình 5.6a: Hàm phân phối Mức điều chỉnh tăng giá thu (chƣa ước lượng lp nhỏ nhất) Hình 5.6b: Hàm phân phối Mức điều chỉnh tăng giá thu (đã ước lượng lp nhỏ nhất) + Các khoảnchi: *Chi phí nguyên vật liệu từ các dịch vụ khám bệnh và xét nghiệm Bộ phận nghiên cứu dự tínhchi phí đầu vào cho các sản phẩm nguyên liệu liên quan đến dịch vụ khám bệnh và xét nghiệm là 409,774 tỉ đồng; Với sự ổn định của bệnh nhân, Số liệu thấp nhất là 400 tỉ đồng và cao nhất là 415 tỉ đồng.Hàm phân phối tuân theo tam giác (Triangular).

104 Hình 5.7: Hàm phân phối Chi phí nguyên vật liệu từ các dịch vụ khám bệnh và xét nghiệm * Chi phí nguyên vật liệu từ các dịch vụ khác Cũng giống nhƣ nghiên cứu phần thu chi phí; Dự án nghiên cứu mức chi ra trên tƣơng đổi ổn địnhlà 5,53 tỷ đồng/năm và ƣớc tính chi thêm từ 0,5-1 tỷ đồng nữa tùy theo tình hình hoạt động. Khả năng xuất hiện “Chi phínguyên liệu từ các dịch vụ khác” chỉ có thể dao động trong khoảng 0,5 -1 tỷ đồng mà thôi và xác xuất suất hiện của mỗi giá trị nằm trong khoảng này là nhƣ nhau. Do vậy, biến “Thu nhập từ các dịch vụ khác” sẽ tuân theo phân phối đều (Uniform distribution) Hình 5.8: Hàm phân phối Chi phí nguyên vật liệu từ các dịch vụ khác

105 *Chi phí lƣơng – nhân công Ứng theo dự tính ban đầu với tần suất hoạt động dự kiến tƣơng đối ổn định; Dự án nghiên cứu mức chi ra trả lƣơng, thu nhập cho cán bộ, nhân viên ngƣời lao động tƣơng đổi ổn định là 3,017 tỷ đồng/năm và ƣớc tính chi thêm từ 0,3-6 tỷ đồng/năm nữa tùy theo tình hình hoạt động. Khả năng xuất hiện “Chi phí lương – nhân công” chỉ có thể dao động trong khoảng 0,3-0,6tỷ đồng/năm mà thôi và xác xuất suất hiện của mỗi giá trị nằm trong khoảng này là nhƣ nhau. Do vậy, biến “Chi phí lương – nhân công” sẽ tuân theo phân phối đều (Uniform distribution) Hình 5.9: Hàm phân phối Chi phí Lương – nhân công *Chi phí lãi suất vốn vay Dự án nghiên cứu chi phí lãi suất vốn vay là 14,4% (tính cho dòng tiền 15 năm). Tác giả cho rằng chi phí này sẽ tuân theo phân phối chuẩn quanh giá trị trung bình 14,4% với độ lệch chuẩn 2%. Ngoài ra, Dự án nghiên cứu đánh giá thị trƣờng có chi phí vốn vay nhỏ nhất là 9%. Hình 5.10a: Hàm phân phối Chi phí lãi suất vốn vay (chưa xét đến CP nhỏ nhất)

106 Hình 5.10b: Hàm phân phối Chi phí lãi suất vốn vay (Có xét đến CP nhỏ nhất) 5.2.2 Các (biến) dự báo của Dự án: - Giá trị hiện tại ròng ứng với chiết khấu 10%: NPV1

107 Hình 5.11: Biểu đồ xác suất NPV –Crystalball Hình 5.12: Biểu đồ xác suất IRR – Crystalball

108 - Độ nhạy các nhân tố đối với NPV: Hình 5.13: Biểu đồ xác suất NPV – Crystalball 5.3 Nhận xét: Từ cách lập luận tính toán dòng tiền đầu tƣ. Theo các biểu đồ xác suất chúng ta thấy rằng dự án có NPV rất lớn và dƣơng (>0), điều này chứng tỏ rủi ro làm cho dự án lỗ là rất ít . Nhƣng trong đầu tƣ dự án, chủ đầu tƣ bỏ ra một số tiền lớn ngƣời ta không chỉ tính để tiền theo thời gian, NPV dƣơng chƣa thỏa mãn đƣợc yêu cầu của chủ đầu tƣ. Vì Vậy chúng ta sẽ phân tích các phƣơng án để có IRR đạt đƣợc mong muốn của chủ đầu tƣ. Phân tích trên cũng đúng theo tình hình thực tế hiện nay, lĩnh vực xây dựng building, bệnh viện công nghệ cao đƣợc đánh giá là lĩnh vực thu hút đƣợc đƣợc nhiều nhà đầu tƣ và có mức thu lợi cao.