Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng quỹ đất công ích tại thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định
6,740
603
113
63
1 lần; đất trồng các loại cây hàng năm khác được thực hiện 03 năm tổ chức đấu
giá 1
lần theo chu kỳ sản xuất của cây trồng.
Giá sàn để đưa ra đấu giá mỗi thửa đất do Hội đồng quản lý đất công ích các xã,
phường điều chỉnh và quyết định phù hợp với từng thửa đất dựa trên tính chất đất
xấu,
tốt, điều kiện nước tưới, mức độ thuận lợi về giao thông,… nhằm đảm bảo hài hòa
giữa nguồn thu cho địa phương và thu nhập của người trúng đấu giá đất công ích
khi
sản xuất.
Qua kết quả điều tra, quan sát tại các phiên đấu giá đất công ích ở các xã,
phường, tôi đã tổng hợp được quy trình tổ chức đấu giá đất công ích như sơ đồ
3.1.
Sơ đồ 3.1. Sơ đồ tổ chức đấu giá đất công ích
(Nguồn: Tác giả điều tra)
Qua sơ đồ 3.1, trình tự đấu giá quyền sử dụng đất công ích được thực hiện như
sau:
- Cơ quan tổ chức đấu giá đất công ích (UBND xã) xây dựng kế hoạch cho phiên
đấu giá, chuẩn bị tất cả các thông tin liên quan đến các thửa đất đấu giá như:
vị trí,
diện tích, giá sàn, thời gian đăng ký, thời gian đấu giá, phương thức đấu giá,
mức tiền
UBND xã, phường
Tổ chức
phiên đấu giá
Trúng đấu giá
Người tham gia
đấu giá
Không trúng đấu giá
Nhận lại tiền cọc
Nộp tiền
trúng đấu giá
Thông báo
đấu giá
Nhận đất
Ký hợp đồng thuê
đất
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
64
đặt cọc của từng thửa đất và tiến hành công khai thông tin các thửa đất đưa ra
đấu giá
tại trụ sở UBND và đài truyền thanh xã, phường.
- Người tham gia đấu giá đất công ích tiến hành đấu giá đối với từng thửa đất,
người nào có giá cao hơn sẽ trúng đấu giá, người trúng đấu giá sẽ tiến hành ký
hợp
đồng thuê đất và nộp tiền trúng đấu giá theo quy định của UBND xã, phường và
nhận
đất. Số tiền nộp được chi ra theo từng năm, tuy nhiên một số địa phương đã thu
tiền
một lần cho cả thời gian thuê đất của một số người trúng đấu giá. Với các trường
hợp
thu tiền sử dụng đất công ích cho cả thời gian thuê đã vi phạm Quyết định số
114/1998/QĐ-UB ngày 11 tháng 12 năm 1998 của UBND tỉnh Bình Định Ban hành
bản Quy định quản lý thu, chi tiền cho thuê, đấu giá sử dụng đất công ích xã,
phường,
thị trấn.
- Người không trúng đấu giá sẽ nhận lại tiền đặt cọc.
Thực tế cho thấy, có nhiều diện tích đất công ích khi tổ chức đấu giá không có
người tham gia hoặc chỉ có một người tham gia buộc các địa phương phải cho thuê
đất
công ích bằng với giá sàn. Có một số diện tích UBND cấp xã không quản lý, để hộ
gia
đình, cá nhân sử dụng mà không thu bất kỳ khoản gì.
* Về thực hiện quy định đối tượng được thuê đất công ích
Bảng 3.12. Thống kê đối tượng thuê đất công ích của thị xã An Nhơn
Xã, phường
Tổng số thửa
đã cho thuê
Số lượng người sử dụng đất
Tổng số
Hộ gia đình,
cá nhân
Tổ chức
Phường Bình Định
617
309
309
-
Phường Đập Đá
165
106
106
-
Phường Nhơn Hòa
1.364
574
573
1
Phường Nhơn Thành
871
431
429
2
Phường Nhơn Hưng
1.124
564
562
2
Xã Nhơn Hậu
1.327
575
572
3
Xã Nhơn Phong
851
599
598
1
Xã Nhơn An
762
307
307
-
Xã Nhơn Phúc
831
325
324
1
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
65
Xã, phường
Tổng số thửa
đã cho thuê
Số lượng người sử dụng đất
Tổng số
Hộ gia đình,
cá nhân
Tổ chức
Xã Nhơn Mỹ
1.539
500
498
2
Xã Nhơn Khánh
828
647
599
4
Xã Nhơn Lộc
1.483
500
500
-
Xã Nhơn Hạnh
942
478
476
2
Xã Nhơn Tân
1.525
641
641
-
Xã Nhơn Thọ
3.474
1.024
1.018
6
Tổng cộng
17.703
7.536
7.512
24
(Nguồn: Tổng hợp từ HSĐC các xã, phường)
Qua Bảng 3.12 cho thấy, hiện nay trên địa bàn thị xã An Nhơn công tác cho thuê
đất công ích đã diễn ra trên các đối tượng gồm hộ gia đình, cá nhân và tổ chức.
Tổng
số người thuê sử dụng đất công ích là 7.536 người, với 17.703 thửa. Trong đó:
Hộ gia đình, cá nhân 7.512 người (chiếm 99,68%).
Tổ chức 24 đơn vị (chiếm 0,32%).
Số liệu tại Bảng 3.13 cũng cho thấy:
Tổng diện tích đã cho thuê là 1.578,76 ha, chiếm 83,31% tổng diện tích đất công
ích. Trong đó, hộ gia đình, cá nhân thuê 1.498,73 ha (chiếm 94,93%) và tổ chức
thuê
80,03 ha (chiếm 5,07%).
Tổng diện tích đã cho mượn là 19,53 ha, chiếm 1,09% tổng diện tích đất công
ích. Trong đó, hộ gia đình, cá nhân mượn 15,91 ha (chiếm 81,46%) và tổ chức mượn
3,62 ha (chiếm 18,54%).
Như vậy, đối chiếu với quy định của Luật đất đai thì diện tích 80,03 ha đất công
ích được các địa phương cho tổ chức thuê (với 24 tổ chức) và 19,53 ha được cho
các
đối tượng mượn để sử dụng là hoàn toàn trái với quy định của Luật đất đai.
* Về thực hiện thời gian cho thuê đất công ích
Để đánh giá việc thực hiện quy định của pháp luật đất đai về thời gian cho thuê
đất công ích, tôi đã tiến hành điều tra, khảo sát thực địa và tổng hợp từ hồ sơ
địa chính
các xã, phường, kết quả tại Bảng 3.14.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
66
Bảng 3.13. Thống kê diện tích đất công ích cho thuê, mượn theo đối tượng của thị
xã An Nhơn
TT
Xã, phường
Tổng diện
tích đất
công ích
(ha)
Tổng diện
tích cho
thuê
(ha)
Tỷ lệ
cho
thuê
(%)
Trong đó
Đang cho mượn
Hộ gia đình, cá
nhân thuê
Tổ chức thuê
Diện tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
Diện tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
Diện tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
1
Phường Bình Định
60,19
57,00
94,70
57,00
100,00
-
-
-
-
2
Phường Đập Đá
12,82
11,50
89,70
11,50
100,00
-
-
-
-
3
Phường Nhơn Hòa
141,58
124,64
88,04
118,86
95,36
5,78
4,64
-
-
4
Phường Nhơn Thành
114,09
96,28
84,39
89,78
93,25
6,50
6,75
-
-
5
Phường Nhơn Hưng
88,56
84,23
95,11
82,43
97,86
1,80
2,14
-
-
6
Xã Nhơn Hậu
97,34
86,37
88,73
81,34
94,18
5,03
5,82
0,43
0,44
7
Xã Nhơn Phong
87,60
74,80
85,39
72,40
96,79
2,40
3,21
-
-
8
Xã Nhơn An
74,77
53,53
71,59
53,53
100,00
-
-
15,07
20,16
9
Xã Nhơn Phúc
71,64
63,49
88,62
61,59
97,01
1,90
2,99
-
-
10
Xã Nhơn Mỹ
134,07
109,79
81,89
89,63
81,64
20,16
18,36
-
-
11
Xã Nhơn Khánh
88,95
76,78
86,32
68,81
89,62
7,97
10,38
4,03
4,53
12
Xã Nhơn Lộc
158,37
145,08
91,61
145,08
100,00
-
-
-
13
Xã Nhơn Hạnh
124,21
110,22
88,74
104,45
94,77
5,77
5,23
-
-
14
Xã Nhơn Tân
143,38
133,57
93,16
133,57
100,00
-
-
-
-
15
Xã Nhơn Thọ
390,13
351,48
90,09
328,76
93,54
22,72
6,46
-
-
Tổng cộng
1.787,70
1.578,76
88,31
1.498,73
94,93
80,03
5,07
19,53
1,09
(Nguồn: Tổng hợp từ HSĐC các xã, phường)
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
67
Bảng 3.14. Thống kê diện tích đất công ích cho thuê theo thời gian thuê của thị
xã An Nhơn
ĐVT: ha
Xã, phường
Tổng diện
tích
cho thuê, cho
mượn
Diện tích đang cho thuê
Diện tích
đang
cho
mượn
Tổng số
Từ 5 năm trở xuống
Trên 5 năm
đến 10 năm
Trên 10 năm
Hộ gia đình,
cá nhân
Tổ
chức
Hộ gia đình,
cá nhân
Tổ
chức
Hộ gia đình,
cá nhân
Tổ
chức
Phường Bình Định
57,00
57,00
57,00
-
-
-
-
-
-
Phường Đập Đá
11,50
11,50
11,50
-
-
-
-
-
-
Phường Nhơn Hòa
124,64
124,64
118,86
5,78
-
-
-
-
-
Phường Nhơn Thành
96,28
96,28
89,78
6,50
-
-
-
-
-
Phường Nhơn Hưng
84,23
84,23
78,72
-
-
-
3,71
1,80
-
Xã Nhơn Hậu
86,80
86,37
81,34
5,03
-
-
-
-
0,43
Xã Nhơn Phong
74,80
74,80
71,50
2,40
0,90
-
-
-
Xã Nhơn An
68,60
53,53
53,53
-
-
-
-
-
15,07
Xã Nhơn Phúc
63,49
63,49
61,59
1,90
-
-
-
-
-
Xã Nhơn Mỹ
109,79
109,79
89,63
20,16
-
-
-
-
-
Xã Nhơn Khánh
80,81
76,78
65,05
7,97
3,76
-
-
-
4,03
Xã Nhơn Lộc
145,08
145,08
145,08
-
-
-
-
-
-
Xã Nhơn Hạnh
110,22
110,22
104,45
5,77
-
-
-
-
-
Xã Nhơn Tân
133,57
133,57
133,57
-
-
-
-
-
-
Xã Nhơn Thọ
351,48
351,48
284,07
-
-
-
44,69
22,72
-
Tổng cộng
1.598,29
1.578,76
1.445,67
55,51
4,66
0,00
48,40
24,52
19,53
(Nguồn: Tổng hợp từ HSĐC các xã, phường)
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
68
Qua Bảng 3.14 cho thấy, tổng diện tích đất công ích đã cho các đối tượng thuê và
mượn để sử dụng là 1.598,29 ha. Trong đó, diện tích cho thuê là 1.578,76 ha
(chiếm
98,78% diện tích cho thuê, mượn). Bao gồm:
- Diện tích cho thuê từ 5 năm trở xuống: đối tượng hộ gia đình, cá nhân thuê
1.445,67 ha (chiếm 91,57% diện tích cho thuê), tổ chức thuê 55,51 ha (chiếm
3,51%
diện tích cho thuê).
- Diện tích cho thuê từ 5 năm đến 10 năm: đối tượng hộ gia đình, cá nhân thuê
4,66 ha (chiếm 0,30% diện tích cho thuê), tổ chức thuê 0,00 ha (chiếm 0,00% diện
tích
cho thuê).
- Diện tích cho thuê trên 10 năm: đối tượng hộ gia đình, cá nhân thuê 48,40 ha
(chiếm 3,07% diện tích cho thuê), tổ chức thuê 24,52 ha (chiếm 1,55% diện tích
cho
thuê).
Như vậy, tổng diện tích cho thuê từ 5 năm trở xuống đảm bảo thời gian cho thuê
đất công ích đúng theo quy định tại Khoản 3, Điều 132, Luật đất đai năm 2013 là
1.501,18 ha, chiếm 95,09% tổng diện tích cho thuê. Diện tích cho thuê trên 5 năm
là
77,58 ha, chiếm 4,91% tổng diện tích cho thuê. Có thể thấy rằng, Luật đất đai đã
quy
định rõ về thời gian cho thuê đất công ích nhưng các xã, phường đã cố tình vi
phạm
quy định của pháp luật.
* Về công tác lập hợp đồng cho thuê đất công ích
Hợp đồng cho thuê đất công ích được lập cho mỗi thửa đất sau khi đã xác định
được người trúng đấu giá, do lãnh đạo UBND xã, phường là người đại diện bên cho
thuê để thực hiện ký hợp đồng.
Kết quả tổng hợp từ hồ sơ cho thuê đất công ích tại các địa phương được thể hiện
tại Bảng 3.15 và Hình 3.8 cho thấy, trong tổng số 1.578,76 ha đất công ích đã
cho thuê
thì diện tích, tỷ lệ cho thuê có hợp đồng và không có hợp đồng như sau:
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
69
Hình 3.8. Thực trạng cho thuê đất công ích trên địa bàn thị xã An Nhơn
- Cho thuê có hợp đồng: diện tích 1.217,93 ha, chiếm 77,14% diện tích đã cho
thuê, bao gồm hộ gia đình, cá nhân 1.151,64 ha (chiếm 72,94%) và tổ chức 66,29
ha
(chiếm 4,20%).
- Cho thuê không có hợp đồng: diện tích 360,83 ha, chiếm 22,86% diện tích đã
cho thuê, bao gồm hộ gia đình, cá nhân 347,09 ha (chiếm 21,98%) và tổ chức 13,74
ha
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
70
(chiếm 0,88%). Diện tích này hầu hết các xã, phường giao khoán qua sổ sách mà
không lập hợp đồng theo quy định.
Việc lập hợp đồng cho thuê đất hầu hết đã thực hiện đúng theo quy định. Tuy
nhiên, một số hợp đồng còn xảy ra tồn tại như: Hết thời hạn thuê đất nhưng không
gia
hạn và ký lại hợp đồng, hợp đồng thuê đất có thời hạn quá 5 năm; cho thuê sử
dụng
với thời gian dài, thu tiền một lần; cá biệt có trường hợp cho thuê vào mục đích
sử
dụng đất phi nông nghiệp (phường Nhơn Hưng, phường Nhơn Thành, xã Nhơn Mỹ),
hợp đồng không quy định mục đích sử dụng đất; nội dung của hợp đồng vi phạm quy
định Luật Đất đai 2003, Luật đất đai 2013 và các quy định của pháp luật có liên
quan;
nhiều trường hợp ký hợp đồng cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng
được thuê đất công ích (cho tổ chức thuê).
Do đó, trong thời gian đến UBND các xã, phường cần rà soát, tiến hành thanh lý
những hợp đồng thuê đất đích công ích đã hết thời hạn, những hợp đồng thuê đất
không đúng thẩm quyền, không đúng thời hạn; lập lại những hợp đồng thuê đất công
ích chưa đúng quy định và còn vi phạm quy định của Luật đất đai. Đồng thời, báo
cáo
UBND thị xã để đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch đảm bảo việc sử dụng đất
được phê duyệt theo đúng quy định của Luật Đất đai.
Hộp 1: Một số ý kiến phỏng vấn về công tác cho thuê đất công ích
Ông Bùi Tấn Lộc, cán bộ địa chính xã Nhơn Hậu cho rằng: Không những địa phương
chúng tôi mà nhiều địa phương khác của thị xã An Nhơn, việc cho thuê đất công
ích
mà không lập hợp đồng, cho thuê sai đối tượng, sử dụng đất sai mục đích đã xảy
ra
phổ biến trong nhiều năm nay.
Ông Đoàn Phan Điện, cán bộ địa chính xã Nhơn Khánh phát biểu: Đất công ích trên
địa bàn xã được thực hiện cho thuê thông qua đấu giá; thời gian cho thuê hầu hết
dưới 5 năm. Tuy nhiên, vẫn còn những diện tích xã cho thuê trên 5 năm là vi phạm
quy
định của Luật đất đai, nhưng do những diện tích này trong nhiều năm không có
người
thuê và xuất phát từ nhu cầu của người thuê nên địa phương đã xem nhẹ quy định
này.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
71
Bảng 3.15. Thống kê diện tích đất công ích cho thuê không có hợp đồng của thị xã
An Nhơn
Xã, phường
Tổng
diện
tích cho
thuê
(ha)
Hộ gia đình, cá nhân thuê
Tổ chức thuê
Tổng cho thuê
Có hợp đồng
Không có
hợp đồng
Có hợp đồng
Không có
hợp đồng
Có hợp đồng
Không có
hợp đồng
Diện tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
Diện
tích (ha)
Tỷ lệ
(%)
Diện
tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
Diện
tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
Diện tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
Diện
tích
(ha)
Tỷ lệ
(%)
Phường Bình Định
57,00
51,79
90,86
5,21
9,14
-
-
-
-
51,79
90,86
5,21
9,14
Phường Đập Đá
11,50
9,85
85,65
1,65
14,35
-
-
-
-
9,85
85,65
1,65
14,35
Phường Nhơn Hòa
124,64
112,12
89,96
6,74
5,41
5,78
4,64
-
-
117,90
94,59
6,74
5,41
Phường Nhơn Thành
96,28
73,48
76,32
16,30
16,93
6,50
6,75
-
-
79,98
83,07
16,30
16,93
Phường Nhơn Hưng
84,23
80,28
95,31
2,15
2,55
1,80
2,14
-
-
82,08
97,45
2,15
2,55
Xã Nhơn Hậu
86,37
75,20
87,07
6,14
7,11
5,03
5,82
-
-
80,23
92,89
6,14
7,11
Xã Nhơn Phong
74,80
69,64
93,10
2,76
3,69
2,40
3,21
-
-
72,04
96,31
2,76
3,69
Xã Nhơn An
53,53
50,05
93,50
3,48
6,50
-
-
-
-
50,05
93,50
3,48
6,50
Xã Nhơn Phúc
63,49
59,83
94,24
1,76
2,77
1,90
2,99
-
-
61,73
97,23
1,76
2,77
Xã Nhơn Mỹ
109,79
85,43
77,81
4,20
3,83
20,16
18,36
-
-
105,59
96,17
4,20
3,83
Xã Nhơn Khánh
76,78
67,76
88,25
1,05
1,37
-
-
7,97
10,38
67,76
88,25
9,02
11,75
Xã Nhơn Lộc
145,08
141,36
97,44
3,72
2,56
-
-
-
-
141,36
97,44
3,72
2,56
Xã Nhơn Hạnh
110,22
101,49
92,08
2,96
2,69
-
-
5,77
5,23
101,49
92,08
8,73
7,92
Xã Nhơn Tân
133,57
128,69
96,35
4,88
3,65
-
-
-
-
128,69
96,35
4,88
3,65
Xã Nhơn Thọ
351,48
44,67
12,71
284,09
80,83
22,72
6,46
-
-
67,39
19,17
284,09
80,83
Tổng cộng
1.578,76
1.151,64
72,94
347,09
21,98
66,29
4,20
13,74
0,88
1.217,93
77,14
360,83
22,86
(Nguồn: Tổng hợp từ HSĐC các xã, phường)
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
72
3.3.3.4. Lập và quản lý hồ sơ địa chính đối với đất công ích
Công tác lập hồ sơ địa chính trên địa bàn thị xã An Nhơn đã được thực hiện lần
đầu tiên theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980. Tuy nhiên, tiến độ hoàn thành rất
chậm. Bên cạnh đó, quá trình thực hiện Chỉ thị 299/TTg hầu hết diện tích đất lâm
nghiệp chưa thể đo đạc nên công tác lập hồ sơ địa chính cho đất lâm nghiệp cũng
không thể thực hiện. Ngày 25/4/2006 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định
số 672/QĐ-TTg về phê duyệt Dự án thành lập bản đồ địa chính bằng ảnh hàng không
phục vụ cho lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất lâm nghiệp cho 9 tỉnh, trong đó
có
tỉnh Bình Định. Kết thúc dự án này, diện tích đất lâm nghiệp của An Nhơn đã có
bản
đồ và hệ thống hồ sơ địa chính. Từ tháng 9/2008 đến tháng 12/2013, Bình Định
được
hưởng lợi từ “Dự án Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam
–
VLAP”, tuy nhiên dự án được triển khai trên địa bàn 5 huyện của tỉnh và An Nhơn
không được thụ hưởng từ dự án này.
Tính đến tháng 6 năm 2015, công tác đo đạc lập bản đồ địa chính theo hệ VN
2000 trên toàn thị xã đã hoàn thành 7.294,82 ha/24.449,40 ha (đạt 29,84%), công
tác
xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cũng chưa được địa phương triển khai thực hiện
[33].
Có thể thấy rằng, đến nay công tác lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính ở An
Nhơn
chưa được quan tâm đầu tư triển khai thực hiện một cách đồng bộ. Chính vì vậy,
hệ
thống hồ sơ địa chính đang phục vụ cho công tác quản lý quỹ đất đai ở An Nhơn
được
hình thành “chắp vá”, chất lượng không cao.
Đối với lập hồ sơ để quản lý quỹ đất công ích, qua thu thập, tổng hợp của tôi từ
hệ
thống hồ sơ địa chính và các tài liệu liên quan của các xã, phường được thể hiện
tại
Bảng 3.16 cho thấy: Tổng số thửa đất công ích trên toàn thị xã là 20.103 thửa.
Trong đó:
Đã đăng ký vào hồ sơ địa chính 17.796 thửa (đạt 88,52%), hầu hết các địa
phương đều có tỷ lệ số thửa đất công ích đã đăng ký vào hồ sơ địa chính đạt trên
80%,
xã có tỷ lệ đăng ký thấp nhất là Nhơn Hậu (đạt 78,45%). Toàn thị xã chưa có địa
phương nào hoàn thành 100% việc đăng ký vào hồ sơ địa chính cho đất công ích.
Bên
cạnh việc đăng ký vào hồ sơ địa chính, một số địa phương còn lập sổ theo dõi
riêng
cho đất công ích. Tính chung toàn thị xã, số thửa đất công ích đã lập các sổ
theo dõi
riêng là 7.704 thửa (chiếm 38,32%). Tuy nhiên, quá trình lập sổ theo dõi riêng
hầu hết
chỉ thể hiện tục danh thửa đất, không thể hiện được số thứ tự thửa đất và tờ bản
đồ số
bao nhiêu.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark