Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá công tác thu hồi đất của một số dự án phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên
9,470
642
96
7
Luật Đầu tư năm 2014 tại khoản 2 Điều 3 đưa ra khái niệm về dự án đầu tư như
sau: Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành
các hoạt
động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định[20].
Như vậy, một dự án có thể được xem xét như là một chuỗi các công việc và nhiệm
vụ: Có mục tiêu cụ thể được hoàn thành trong những điều kiện nhất định; được xác
định
rõ thời gian bắt đầu và kết thúc; có hạn chế nhất định về tài chính; sử dụng các
nguồn lực
nhất định về phương tiện, thiết bị, con người.
b) Đặc điểm của dự án
Một dự án thường có 4 bộ phận:
Một là: Mục tiêu của dự án gồm có hai cấp mục tiêu: Mục tiêu phát triển và mục
tiêu trực tiếp. Mục tiêu phát triển là mục tiêu dự án góp phần thực hiện, được
xác định
trong kế hoạch, chương trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của vùng.
Mục tiêu
trực tiếp là mục tiêu cụ thể mà dự án phải đạt được trong khuôn khổ nguồn lực
nhất định
và trong khoảng thời gian nhất định[18].
Hai là: Kết quả dự án là những đầu ra cụ thể của dự án được tạo ra từ các hoạt
động của dự án, kết quả là điều kiện cần thiết để đạt được mục tiêu trực tiếp
của dự
án[18].
Ba là: Các hoạt động của dự án là những công việc do dự án tiến hành nhằm
chuyển hóa các nguồn lực thành các kết quả của dự án. Mỗi hoạt động dự án đều
đem lại
kết quả tương ứng[18].
Bốn là: Nguồn lực cho dự án là các đầu vào về vật chất, tài chính, sức lao động
cần thiết
để tiến hành các hoạt động của dự án. Nguồn lực là tiền đề để tạo nên dự án[18].
Tầm quan trọng của Dự án phát triển kinh tế - xã hội là công cụ để triển khai
thực
hiện các nhiệm vụ của chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình phát triển
một cách
hiệu quả nhất.
1.1.1.4. Thu hồi đất
a) Khái niệm về thu hồi đất.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu[8].
Từ điển Tiếng Việt phổ thông định nghĩa:“Thu hồi là việc thu về lại, lấy lại cái
trước đó đã đưa ra, đã cấp phát hoặc bị mất vào tay kẻ khác” [26]. Từ đó, ta có
thể hiểu
thu hồi đất là việc Nhà nước lấy lại đất đã giao, đã cho thuê vì lý do nào đó.
Thu hồi đất
thể hiện quyền lực Nhà nước, người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng
thời nó
cũng thể hiện tính mệnh lệnh, hành chính, bắt buộc đối với người đang chiếm giữ,
sử
dụng đất.
Khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 đưa ra khái niệm thu hồi đất: “Thu hồi đất
là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu
lại đất đã
giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của
Luật
này” [17].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
8
Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đưa ra khái niệm:“Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà
nước
trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật
về đất
đai” [19].
Các khái niệm nêu trên, thu hồi đất xét về mặt hình thức là văn bản hành chính,
nhưng xét về mặt nội dung là việc sử dụng quyền lực nhà nước để thu lại quyền sử
dụng
đất để phục vụ cho các mục tiêu của Nhà nước. Việc thu hồi đất do cơ quan quản
lý hành
chính nhà nước tiến hành theo một thủ tục, trình tự nhất định. Thẩm quyền thu
hồi đất
được xác định theo thẩm quyền giao đất, cơ quan có thẩm quyền giao đất nào thì
có quyền
thu hồi đối với loại đất đó. Thu hồi đất được thực hiện thông qua quyết định thu
hồi đất
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Xác định rõ chủ thể bị thu hồi, lý do thu
hồi, diện
tích thu hồi, mục đích thu hồi làm căn cứ cho việc chấm dứt quan hệ pháp luật
đất đai
giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Phương pháp mệnh lệnh được dùng trong mọi
trường hợp thu hồi đất. Đây là quan hệ một bên là Nhà nước với một bên là người
sử
dụng đất, hai chủ thể này không có sự bình đẳng với nhau về mặt pháp lý.
b) Các trường hợp thu hồi đất:
Nhà nước thu hồi đất gồm các trường hợp sau đây:
Một là, thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước. Đây là biện pháp quản lý nhà nước
về đất đai. Khi có nhu cầu đất đai phục vụ quốc phòng, an ninh, phát triển kinh
tế, xã
hội…Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đất. Vì lợi ích của quốc gia, của xã hội,
những người
đang sử dụng đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có
thẩm
quyền.
Hai là, thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Việc thu hồi đất giống như chế
tài
tước đi quyền sử dụng đất của những người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai
(như sử
dụng không sử dụng đúng mục đích, cố ý huỷ hoại đất, để hoang hóa đất đai sẽ bị
thu hồi
đất). Theo khoản 3, 4, 6, 9, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003, đất trồng cây
hàng năm
không sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không
được sử
dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong
thời
hạn hai bốn tháng liền; đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu
tư mà
không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất
chậm
hơn hai bốn tháng liền so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn
giao đất
trên thực địa..sẽ bị thu hồi.
Ba là, thu hồi đất vì lý do đương nhiên: Nhà nước thu hồi đất không xuất phát từ
nhu cầu của Nhà nước, cũng không phải do lỗi của người sử dụng đất mà vì lý do
đương
nhiên như: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bị giải
thể, phá
sản; cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế, người sử dụng đất tự
nguyện
trả lại đất; đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn
khi hết
hạn.
Ngoài ra, Nhà nước cũng có thể ra quyết định thu hồi trong trường hợp giao đất
không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền. Trong quá trình sử dụng đất, người
sử
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
9
dụng do vô ý hoặc cố ý có hành vi vi phạm pháp luật đất đai [19].
c) Nguyên tắc thu hồi đất
Thu hồi đất phải thể hiện bằng quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền. Đây là căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người bị thu hồi
đất. Thu
hồi đất phải có lý do rõ ràng, chính đáng. Đặc biệt, thu hồi đất vì lợi ích quốc
gia, lợi ích
công cộng, vì mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội phải đúng qui hoạch do cơ quan
Nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt. Trình tự, thủ tục thu hồi đất đất phải tuân thủ
đúng theo
qui định của pháp luật. Trước khi thu hồi đất, cơ quan thu hồi đất phải thông
báo cho
người có đất bị thu hồi biết lý do thu hồi, thời gian thu hồi. Cơ quan thu hồi
đất phải đúng
thẩm quyền và không được phép uỷ quyền.
d) Mục đích thu hồi đất.
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, vì vậy Nhà nước có quyền chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt số phận pháp lý của đất đai. Do đó, thu hồi đất là một
biện pháp
để thực hiện quyền sở hữu về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Thứ nhất, thu hồi đất góp phần vào việc giải phóng mặt bằng, phân phối lại quỹ
đất
để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,
mục
tiêu phát triển kinh tế.
Thứ hai, thu hồi đất giúp cho việc ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm
pháp
luật đất đai như lấn, chiếm đất, đất được giao không đúng thẩm quyền, đất sử
dụng không
đúng mục đích, người sử dụng đất không thực hiện đúng nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Thứ ba, Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp khác như tổ chức kinh tế được
nhà nước giao đất không thu tiền mà giải thể, phá sản, người sử dụng đất tự
nguyện trả lại
đất khi không có nhu cầu sử dụng nhằm đưa đất đai vào sử dụng có hiệu quả.
e) Sự cần thiết phải thu hồi đất.
Thu hồi đất chỉ trong các trường hợp cần thiết để triển khai các dự án lớn để
phát
triển kinh tế - xã hội. Thông qua hoạt động thu hồi đất, quyền lực của Nhà nước
được thể
hiện nhằm mục đích đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội, thiết lập kỷ cương
trong
quan lý nhà nước về đất đai.
Thu hồi đất để xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ và xây
dựng đô thị làm thay đổi bộ mặt đô thị theo hướng văn minh hiện đại.
f) Pháp luật về thu hồi đất
Trong thu hồi đất tuân thủ pháp luật thu hồi đất được thể hiện qua việc cơ quan
nhà
nước có thẩm quyền ban hành một quyết định hành chính về việc thu hồi một thửa
đất cụ
thể. Quyết định này phải được ban hành phù hợp với Luật Đất đai và văn bản hướng
dẫn
thi hành. Đối với người có quyền sử dụng đất khi nhận được quyết định phải
nghiêm
chỉnh chấp hành theo đúng quyết định đó. Nếu người có quyền sử dụng đất chống
lại
quyết định thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền áp dụng các biện pháp
cưỡng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
10
chế thi hành quyết định thu hồi đất theo đúng pháp luật.
g) Cơ chế thực hiện thu hồi đất
Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế tương tự như việc thu hồi, bồi
thường,
giải phóng mặt bằng trong trường hợp vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, vì
mục đích
an ninh, quốc phòng. Tuy nhiên, đối với dự án kinh doanh, sản xuất phù hợp với
qui
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt thì nhà đầu tư không nhất thiết phải
thực
hiện theo qui trình thu hồi đất mà được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất,
thuê đất, thuê lại đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức
và cá
nhân khác. Đây là một điểm mới đối với các dự án thu hồi đất vì mục đích phát
triển kinh
tế-xã hội (khoản 2 Điều 40 Luật Đất đai 2003; Điều 73 Luật Đất đai 2013.) [17]
[19].
Theo quy định hiện hành, tại Việt Nam có hai hình thức lấy đất để thực hiện dự
án.
Một là Nhà nước thu hồi khi dự án thuộc diện vì mục đích quốc phòng, an ninh;
phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hai là chủ đầu tư tự thỏa thuận
nhận
chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để
sản
xuất, kinh doanh.
1.1.2. Quan hệ trong thu hồi đất
1.1.2.1. Lợi ích của Nhà nước
Nhà nước có vai trò rất lớn trong quản lý xã hội. Lợi ích của Nhà nước trong
quan
hệ thu hồi đất thể hiện trực tiếp thông qua tiền đóng thuế của chủ đầu tư khi
thực hiện các
dự án này và tiền đóng thuế của dân khi chuyển nhượng bất động sản. Ngoài ra,
Nhà nước
còn có các lợi ích kinh tế - xã hội khác do dự án thu hồi đất mang lại như có
thêm hạ tầng
kỹ thuật, các khu công nghiệp, khu đô thị. Tuy nhiên trong không ít trường hợp,
chủ đầu
tư thường tìm cách để càng nộp ít thuế cho Nhà nước càng tốt. Thậm chí họ còn
đưa ra
các lý do, dây dưa nợ đọng thuế nhiều năm liền.
1.1.2.2. Lợi ích của chủ đầu tư
Chủ đầu tư khi đầu tư vào các dự án luôn có mong muốn tạo ra lợi nhuận, bằng
cách làm tăng giá trị của đất, tạo ra điều kiện cơ sở hạ tầng mới để đầu tư kinh
doanh.
1.1.2.3. Lợi ích của người sử dụng đất
Người sử dụng đất cũng được hưởng lợi từ việc trao trả lại đất cho nhà nước là
nhận đền bù, hỗ trợ tái định cư và một số cơ chế khác do các địa phương quy định
trên cơ
sở pháp luật. Ngoài ra, người sử dụng đất cũng được hưởng lợi từ các dự án như
được hỗ
trợ tạo điều kiện về chuyển đổi nghề nghiệp, được tạo công ăn việc làm.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
11
Tuy nhiên, vấn đề đảm bảo lợi ích cho người dân còn nhiều bất cập, việc thu hồi
đất đã đẩy một số người lao nông nghiệp trở thành những người nông dân không có
đất.
Ở những nơi đất đai bị thu hồi, chỉ một số con em nông dân có thể chuyển đổi
nghề, trở
thành công nhân có thu nhập. Những người có tuổi, người ít được học hành, cơ hội
tìm
kiếm việc làm khác gần như không có. Không ít con em nông dân đã được nhận vào
làm
ở các nhà máy trên mảnh đất quê mình, nhưng khi nhà máy khóa khăn, giải thể,
không
thích ứng với công việc, họ lại bị mất việc làm lần thứ hai, những người nông
dân này vì
lợi ích chung của đất nước mà lâm vào hoàn cảnh không có việc làm.
1.1.2.4. Cơ chế đảm bảo lợi ích các bên
Để đảm bảo lợi ích của các bên trong quan hệ thu hồi đất vì mục đích kinh tế,
cần
xác định rõ quyền, lợi ích của các bên. Hiện nay lợi ích đó được xác định thông
qua Cơ
chế xác định giá đất (thông qua bảng giá đất Nhà nước quy định). Bảng giá đất là
bảng
giá quy định hàng năm do UBND tỉnh qui định sau khi đã được HĐND tỉnh phê duyệt.
Tuy nhiên, trong các dự án cụ thể, pháp luật đất đai quy định giá đền bù phải
sát giá thị
trường.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chủ đầu tư được đứng ra thỏa thuận
với người dân về giá đất, mức hỗ trợ, bồi thường. Đối với những dự án như vậy
Nhà nước
sẽ không tiến hành thu hồi đất nữa. Tuy nhiên, với cơ chế này dường như Nhà nước
đã
buông hoàn toàn, khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn khi thỏa thuận với dân về
giá đền
bù. Cuối cùng, Nhà nước lại phải đứng ra thu hồi đất. Để các chủ đầu tư không bị
làm
khó, nên quy định khi chủ đầu tư thỏa thuận với đa số hộ dân và khi chỉ còn một
số ít hộ
không đồng tình thì Nhà nước phải ra quyết định hành chính[9]. Xong Luật Đất đai
2013,
qui định cụ thể hơn đối với dự án kinh doanh, sản xuất phù hợp với qui hoạch, kế
hoạch
sử dụng đất được phê duyệt thì nhà đầu tư không nhất thiết phải thực hiện theo
qui trình
thu hồi đất mà được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê
lại đất
hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức và cá nhân khác. Đây là
một
điểm mới đối với các dự án thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế-xã hội
(khoản 2
Điều 40 Luật Đất đai 2003; Điều 73 Luật Đất đai 2013) [19].
Từ những vấn đề nêu trên cho thấy, trong quan hệ thu hồi đất các chủ thể đều
hướng đến những lợi ích cụ thể. Qui định thu hồi đất phục vụ mục đích kinh tế -
xã hội
hiện nay còn bất cập, người dân luôn bị thiệt thòi vì đây là một khái niệm không
thật rõ
ràng, cần được làm rõ nhằm tránh lợi dụng và tạo ra các bất bình xã hội. Ngay cả
trong cơ
chế thỏa thuận, khi các bên không tự thỏa thuận được về giá đền bù, Nhà nước sẽ
đứng ra
chủ trì việc thỏa thuận một gốc nào đó cũng sẽ không thỏa mãn theo tiêu chí bảo
đảm
quyền lợi cho người dân với cơ chế góp đất, cụ thể là hộ gia đình, cá nhân được
chuyển
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
12
nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính cơ chế thu hồi đất thiếu
các
yếu tố cân bằng lợi ích hiện nay đang làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng. Nạn
chạy dự
án, khiếu kiện vì bất công bằng trong giải quyết lợi ích khi thu hồi đất luôn là
vấn đề căng
thẳng.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.2.1. Thực tiễn công tác thu hồi đất trên thế giới
1.2.1.1. Cơ chế thu hồi đất ở một số nước
Ở nhiều nước, đặc biệt là các nước phát triển như Anh, Mỹ, Pháp hay gần chúng ta
như Thái Lan, Singapor…không có khái niệm thu hồi đất vì mục đích phát triển
kinh tế.
Khi muốn lấy đất phát triển kinh tế, chủ đầu tư phải thỏa thuận với cộng đồng
dân
cư. Đây là nguyên tắc bảo đảm công bằng, dân chủ, trên nguyên tắc thoả thuận về
quyền
sở hữu về tài sản của công dân. Đất đai là tài sản được pháp luật tôn trọng, bảo
hộ, vì vậy
nhiều quốc gia không áp dụng cơ chế thu hồi đất của người dân đối với các dự án
kinh tế.
Thay vào đó, Nhà nước giữ vai trò trọng tài, điều tiết mối quan hệ về lợi ích
giữa chủ đầu
tư và người dân. Tất nhiên để thực hiện các dự án này, ngoài sự thoả thuận với
người dân
trong vùng, chủ đầu tư phải thực hiện dự án đúng quy hoạch sử dụng đất được Nhà
nước
phê duyệt. Thoả thuận của chủ đầu tư với dân là thoả thuận trên cơ sở quy hoạch
sử dụng
đất [25].
Trong trường hợp mà người dân đòi hỏi giá đất quá cao, chủ đầu tư có quyền kiện
các hộ dân này ra tòa án. Tòa sẽ phán quyết một mức giá hợp lý theo giá thị
trường, chứ
không phải theo mức người dân đòi hỏi. Như vậy, quyền của người dân và chủ đầu
tư đều
được đảm bảo, ít xảy ra tình trạng khiếu kiện khi thực hiện các dự án lấy đất
phát triển
kinh tế [25].
1.2.1.1. Thực tiễn tại Singapore
Ở Singapore, nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn
vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê). Giải pháp này giúp
Singapore
tránh được tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù
giải phóng
mặt bằng [1].
Cụ thể, về thu hồi đất, sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà
nước
tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định
trong vấn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
13
đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất –
Land
Acquisition Act) [1].
Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc
phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị. Hạn chế thu hồi
đất tư
nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết. Công tác thu hồi đất phải được sự cho
phép bởi
Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và
tham khảo
ý kiến cộng đồng.Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có
thông
báo trước cho người dân từ 2 – 3 năm. Nếu người dân không chịu di dời, Nhà nước
sẽ áp
dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment
Act) [1].
Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của
chủ
sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý… Nếu người dân không tin tưởng
Nhà
nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà
nước
chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá
thấp hơn
giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà
nước đầu tư hạ
tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể
đáp ứng
yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai [1].
Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản
gia
tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điềt tiết. Ngược lại,
công trình
công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể
nhìn
vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù. Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp
nhận
khi tính mức đền bù, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc đầu tư thêm vào
căn nhà
sau khi đã có quyết định giải tỏa để đòi bồi thường [1].
Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc
tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu
cấp bách về
nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp. Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có
các
chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong
quá
trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng
đền bù sẽ
là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động
sản vẫn
không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm [1].
Vấn đề tái định cư, chính sách tái định cư của Singapore gắn liền với bố trí nhà
ở
công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều
kiện. Đây
là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore.
Singapore
thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân
trong
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
14
đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB). Được thành lập từ năm
1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số
Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001) [1].
Có 3 bước để chuẩn bị cho công tác tái định cư ở Singapore. Bước đầu, các nhân
viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kĩ lưỡng về hộ gia đình trước khi
triển khai
việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình,
kể cả con cái,
nguồn thu nhập. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho
việc hỗ
trợ tái định cư chính xác, công bằng [1].
Bước tiếp theo là xác định điều kiện tái định cư. Điều kiện để được tái định cư
tại
các căn hộ do HDB cung cấp là được cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh
và
làm thủ tục giới thiệu. Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB cũng có phân biệt
các
trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà do
HDB
cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore) [1]
Bước cuối là giới thiệu nhiều loại nhà ở để người dân chọn. HDB chủ yếu cung
cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ cơ bản là: Loại căn
hộ 1
phòng 26 – 33 đô la singapore/tháng, loại 2 phòng giá 44 – 75 đô la/tháng, loại
3 phòng
85 m2 giá 126.000 đô la, loại 4 phòng 110 – 203.000 đô la và loại 5 phòng 110 m2
–
203.000 đô la. Trong đó, chủ yếu các căn hộ có 1 – 2 phòng dành cho những người
thu
nhập thấp thuê, các căn hộ 4 – 5 phòng chủ yếu để bán. Ngoài ra, còn có các căn
hộ hạng
sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment) [1].
Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà
của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất)
mới
được mua căn nhà thứ hai của HDB [1].
Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó
nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2
phương
thức chủ yếu. Một là HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu
(bond)
để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn
vay. Hai
là, chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp
nhà),
thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB
còn
vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác
[1].
1.2.2. Thực tiễn công tác thu hồi đất ở Việt Nam
Cũng giống như Trung Quốc, Việt Nam nước áp dụng cơ chế thu hồi đất để phục
vụ phát triển kinh tế. Trước khi có Luật Đất đai 2003, trong mọi trường hợp Nhà
nước
đều đứng ra thu hồi đất với điều kiện là các dự án sử dụng đất được phê duyệt,
đúng quy
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
15
hoạch. Trong các dự án phát triển kinh tế, Nhà nước tiến hành thu hồi đất với
trình tự, thủ
tục giống như trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, vì lợi ích
quốc gia,
công cộng. Chỉ đến Luật Đất đai 2003 mới có quy định riêng về thu hồi đất vì mục
đích
phát triển kinh tế tại Điều 40, nay Luật Đất đai 2013 một lần nữa khẳng định tại
Điều 73
[19].
Nhưng cũng bằng quy định thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế, chính Luật
Đất
đai đã tự mở rộng quyền thu hồi đất của Nhà nước so với Hiến pháp, thậm chí là
mâu thuẫn
với Hiến pháp 1992. Chính điều này đã gây phức tạp, tạo ra những kẽ hở dễ bị lợi
dụng trong
quá trình thực thi pháp luật đất đai. Những vụ việc nổi cộm về thu hồi đất đã
xảy ra ở một số
địa phương trên cả nước, trong suốt một thời gian dài. Thực tế cho thấy, khái
niệm cũng như
quy định pháp luật về thu hồi đất vì mục đích kinh tế đã bộc lộ những bất cập,
mâu thuẫn,
thiếu thống nhất giữa Luật Đất đai 2003 với Hiến pháp 1992. Hiến pháp 1992 chỉ
có một số
điều quy định về chế độ sở hữu đất đai, quản lý Nhà nước về đất đai mà không quy
định
trực tiếp về các trường hợp thu hồi đất, kể cả thu hồi đất vì mục đích kinh tế.
Điều 23
Hiến pháp 1992 quy định, “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc
hữu hoá.
Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc
gia, Nhà
nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức
theo thời
giá thị trường”. Như vậy, có thể hiểu, khi Nhà nước muốn thu hồi quyền sử dụng
đất Nhà
nước sẽ trưng mua, trưng dụng có bồi thường theo thời giá thị trường và chỉ thực
hiện
trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc
gia [25].
Cơ chế thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế tại Điều 40 Luật
Đất đai
2003 còn bất cập ở chỗ chính nó đã tạo ra cơ chế hành chính hóa các quan hệ kinh
tế-dân sự
trong quan hệ đất đai, từ đó dẫn đến những vi phạm về quyền sở hữu, quyền tài
sản của tổ
chức, cá nhân sử dụng đất. Hậu quả của cơ chế hành chính hóa quan hệ thu hồi đất
vì mục đích
kinh tế là một nguyên nhân quan trọng của tham nhũng trên thực tế, phát sinh
khiếu kiện triền
miên về đất đai [25].
Qua nghiên cứu chính sách thu hồi đất của một số nước, Việt Nam chúng ta cần
học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách thu hồi ở một số điểm
sau:
Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật một cách đồng bộ, thống nhất từ Trung
ương cho đến địa phương.
Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định về
thẩm
định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư, tạo việc làm
của
người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng
đất, Nhà
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark
16
nước và nhà đầu tư.
1.2.3. Thực tiễn công tác thu hồi đất ở Phú Yên
Nói đến Phú Yên ai cũng phải thừa nhận là vùng đất rất giàu tiềm năng, tuy nhiên
cho đến thời điểm này Phú Yên vẫn là tỉnh nghèo trong các tỉnh Nam Trung bộ. Sau
ngày
thành lập lại tỉnh Phú Yên (ngày 30 tháng 6 năm 1989, kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa
VIII
ra nghị quyết chia tỉnh Phú Khánh để tái lập tỉnh Phú Yên và tỉnh Khánh Hòa),
Phú Yên
đã có những bước phát triển về mọi mặt về kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục đời
sống
nhân dân đã được nâng cao cả về vật chất lẫn tinh thần. Bằng nguồn vốn ngân sách
nhà
nước và huy động các nguồn lực xã hội hóa, tỉnh Phú Yên đã đầu tư xây dựng các
công
trình phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
ngày càng
gia tăng, công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đang diễn ra ở mọi nơi: Khu
công
nghiệp Hòa Hiệp 1, Hòa Hiệp 2 và Hòa Hiệp 3; Khu công nghiệp hóa dầu Hòa Tâm,
Khu
công nghiệp Đông Bắc Sông Cầu 1, Đông Bắc Sông Cầu 2, Đông Bắc Sông Cầu 3; Nâng
cấp, mở rộng Quốc lộ 1A, … đã góp phần quan trọng vào sự phát triển của Tỉnh.
Đạt
được kết quả trên là nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của cấp ủy đảng, sự phối hợp đồng
bộ giữa
chính quyền, mặt trận và các đoàn thể trong việc tuyên truyền, vận động nhân dân
thực
hiện công tác giải phóng mặt bằng, đảm bảo tiến độ bàn giao mặt bằng cho các nhà
đầu
tư, cùng với đó là hệ thống các văn bản về chính sách bồi thường bồi thường, hỗ
trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã dần hoàn thiện [28].
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, công tác giải phóng mặt bằng vẫn
còn những hạn chế, khó khăn như: nguồn vốn; hệ thống văn bản pháp luật về đất
đai còn
chồng chéo, không đồng bộ; công tác đo đạc, chỉnh lý hồ sơ còn hạn chế; cán bộ
phụ
trách công tác giải phóng mặt bằng không được đào tạo một cách bài bản; giá đất
trên thị
trường cao hơn nhiều so với giá Nhà nước quy định; công tác tuyên truyền, vận
động về
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến người dân chưa sâu rộng, mang
tính hình
thức;… đây chính là những nguyên nhân gây chậm trễ trong công tác giải phóng mặt
bằng và tiến độ thi công công trình [28].
1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGUYÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN
Vấn đề thực hiện pháp luật về thu hồi đất có ý nghĩa rất lớn đối với Việt Nam
ta,
nhất là trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước như hiện nay. Việc
thu hồi
đất trực tiếp đụng chạm đến lợi ích người bị thu hồi đất, lợi ích của nhà nước,
lợi ích của
chủ đầu tư. Được sự quan tâm nghiên cứu của giới khoa học pháp lý, trong những
năm
qua nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi
thu hồi đất
dưới khía cạnh khác nhau, để làm rõ đề tài nguyên cứu chúng tôi đã tham khảo kết
quả
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove
the watermark