Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá công tác thu hồi đất của một số dự án phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

9,437
642
96
7
Luật Đầu năm 2014 tại khoản 2 Điều 3 đưa ra khái niệm về dự án đầu như
sau: Dự án đầu tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt
động đầu kinh doanh trên địa n cụ thể, trong khoảng thời gian xác định[20].
Như vậy, một dự án thể được xem xét như một chuỗi các công việc nhiệm
vụ: mc tiêu cụ thể được hoàn thành trong những điều kiện nhất định; được xác định
thời gian bắt đầu kết thúc; hạn chế nhất định về tài chính; sử dụng các nguồn lực
nhất định vphương tiện, thiết bị, con người.
b) Đặc điểm của dự án
Một dự án thường 4 bộ phận:
Một là: Mục tiêu của dự án gồm hai cấp mc tiêu: Mục tiêu phát triển mc
tiêu trực tiếp. Mục tiêu phát triển là mục tiêu dự án góp phần thực hiện, được xác định
trong kế hoạch, cơng trình phát triển kinh tế - hội của đất ớc, của vùng. Mục tiêu
trực tiếp mục tiêu c thể mà dự án phải đạt được trong khuôn khổ nguồn lực nhất định
trong khoảng thời gian nhất định[18].
Hai là: Kết quả dự án những đầu ra cụ thcủa dự án được tạo ra từ các hoạt
động của dự án, kết quả điều kiện cần thiết để đạt được mục tiêu trực tiếp của dự
án[18].
Ba là: Các hoạt động của dự án những công việc do dự án tiến hành nhằm
chuyển hóa các nguồn lực thành các kết quả của dự án. Mỗi hoạt động dự án đều đem lại
kết quả ơng ng[18].
Bn là: Ngun lc cho d án là các đu vào v vt cht, tài chính, sc lao đng cn thiết
đ tiến hành các hot đng ca d án. Ngun lc là tin đ đ to nên d án[18].
Tầm quan trọng của D án phát triển kinh tế - hội ng cụ để triển khai thực
hiện các nhiệm vcủa chiến ợc, quy hoạch, kế hoạch, chương trình phát triển một cách
hiệu quả nhất.
1.1.1.4. Thu hồi đất
a) Khái niệm về thu hồi đất.
ớc ta, đất đai thuc sở hữu toàn dân do Nớc đại diện chủ sở hữu[8].
Từ điển Tiếng Việt phổ thông định nghĩa:“Thu hồi việc thu về lại, lấy lại cái
trước đó đã đưa ra, đã cấp phát hoặc bị mất vào tay kẻ khác” [26]. Từ đó, ta thể hiểu
thu hồi đất việc Nhà ớc lấy lại đất đã giao, đã cho thuê do nào đó. Thu hồi đất
thể hiện quyền lực Nhà ớc, người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời
cũng thể hiện tính mệnh lệnh, hành chính, bắt buộc đối với người đang chiếm giữ, sử
dụng đất.
Khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai m 2003 đưa ra khái niệm thu hồi đất: “Thu hồi đất
việc N ớc ra quyết định hành chính để thu lại quyn sử dụng đất hoặc thu lại đất đã
giao cho tổ chức, y ban nhân dân xã, phưng, thị trấn quản theo quy định của Luật
y [17].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
7 Luật Đầu tư năm 2014 tại khoản 2 Điều 3 đưa ra khái niệm về dự án đầu tư như sau: Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định[20]. Như vậy, một dự án có thể được xem xét như là một chuỗi các công việc và nhiệm vụ: Có mục tiêu cụ thể được hoàn thành trong những điều kiện nhất định; được xác định rõ thời gian bắt đầu và kết thúc; có hạn chế nhất định về tài chính; sử dụng các nguồn lực nhất định về phương tiện, thiết bị, con người. b) Đặc điểm của dự án Một dự án thường có 4 bộ phận: Một là: Mục tiêu của dự án gồm có hai cấp mục tiêu: Mục tiêu phát triển và mục tiêu trực tiếp. Mục tiêu phát triển là mục tiêu dự án góp phần thực hiện, được xác định trong kế hoạch, chương trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của vùng. Mục tiêu trực tiếp là mục tiêu cụ thể mà dự án phải đạt được trong khuôn khổ nguồn lực nhất định và trong khoảng thời gian nhất định[18]. Hai là: Kết quả dự án là những đầu ra cụ thể của dự án được tạo ra từ các hoạt động của dự án, kết quả là điều kiện cần thiết để đạt được mục tiêu trực tiếp của dự án[18]. Ba là: Các hoạt động của dự án là những công việc do dự án tiến hành nhằm chuyển hóa các nguồn lực thành các kết quả của dự án. Mỗi hoạt động dự án đều đem lại kết quả tương ứng[18]. Bốn là: Nguồn lực cho dự án là các đầu vào về vật chất, tài chính, sức lao động cần thiết để tiến hành các hoạt động của dự án. Nguồn lực là tiền đề để tạo nên dự án[18]. Tầm quan trọng của Dự án phát triển kinh tế - xã hội là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ của chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình phát triển một cách hiệu quả nhất. 1.1.1.4. Thu hồi đất a) Khái niệm về thu hồi đất. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu[8]. Từ điển Tiếng Việt phổ thông định nghĩa:“Thu hồi là việc thu về lại, lấy lại cái trước đó đã đưa ra, đã cấp phát hoặc bị mất vào tay kẻ khác” [26]. Từ đó, ta có thể hiểu thu hồi đất là việc Nhà nước lấy lại đất đã giao, đã cho thuê vì lý do nào đó. Thu hồi đất thể hiện quyền lực Nhà nước, người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời nó cũng thể hiện tính mệnh lệnh, hành chính, bắt buộc đối với người đang chiếm giữ, sử dụng đất. Khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 đưa ra khái niệm thu hồi đất: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này” [17]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
8
Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai sửa đổi m 2013 đưa ra khái niệm:“Nhà ớc thu
hồi đất việc Nhà ớc quyết định thu lại quyn sử dụng đất của người được Nhà c
trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của nời sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất
đai” [19].
Các khái niệm nêu trên, thu hồi đất t về mặt hình thức là văn bản hành chính,
nhưng xét về mặt nội dung việc sử dụng quyn lực nhà ớc để thu lại quyền sử dụng
đất để phục vụ cho các mục tiêu của Nhà c. Việc thu hồi đất do quan quản hành
chính nhà ớc tiến hành theo một thủ tục, trình tự nhất định. Thẩm quyền thu hồi đất
được xác định theo thẩm quyền giao đất, cơ quan thẩm quyền giao đất nào thì quyn
thu hồi đối với loại đất đó. Thu hồi đất được thực hiện thông qua quyết định thu hồi đất
của quan nhà ớc thẩm quyn. Xác định chủ thể bị thu hồi, do thu hồi, diện
tích thu hồi, mục đích thu hồi m căn cứ cho việc chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai
giữa Nhà ớc người sử dụng đất. Phương pháp mệnh lệnh được dùng trong mi
trường hợp thu hồi đất. Đây quan hệ một bên Nhà ớc với mt bên người sử
dụng đất, hai chủ thể này không có sự bình đng với nhau về mt pháp lý.
b) Các trường hợp thu hồi đất:
Nhà ớc thu hồi đất gồm các trường hợp sau đây:
Một là, thu hồi đất do nhu cầu của Nhà c. Đây biện pháp quản nớc
về đất đai. Khi nhu cầu đất đai phục vụ quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế,
hội…Nhà ớc sẽ thực hiện thu hồi đất. li ích của quốc gia, của hội, những người
đang sử dụng đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất của quan Nhà ớc thẩm
quyền.
Hai là, thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Việc thu hồi đất giống như chế i
ớc đi quyền sử dụng đất của những người hành vi vi phạm pháp luật đất đai (như sử
dụng không sử dụng đúng mục đích, cố ý hu hoại đất, để hoang hóa đất đai sẽ bị thu hồi
đất). Theo khoản 3, 4, 6, 9, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003, đất trồng y hàng m
không sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng y u năm không được s
dụng trong thời hạn ời m tháng liền; đất trồng rừng không đưc sử dụng trong thời
hạn hai bốn tháng liền; đất được Nhà ớc giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu mà
không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến đ sử dụng đất chậm
hơn hai bốn tháng liền so với tiến độ ghi trong dự án đầu kể từ khi nhận bàn giao đất
trên thực địa..sẽ bị thu hồi.
Ba là, thu hồi đất vì do đương nhiên: Nhà ớc thu hồi đất không xuất phát từ
nhu cầu của Nhà ớc, cũng không phải do li của nời sử dụng đất mà vì do đương
nhiên như: Tổ chức được Nhà ớc giao đất không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, phá
sản; nhân sử dụng đất chết mà không người thừa kế, người s dụng đất tự nguyện
trả lại đất; đất được Nớc giao, cho thuê thời hạn không được gia hạn khi hết
hạn.
Ngoài ra, Nhà ớc cũng thể ra quyết định thu hồi trong trường hợp giao đất
không đúng đối ợng, không đúng thẩm quyền. Trong quá trình sử dụng đất, người sử
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
8 Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đưa ra khái niệm:“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai” [19]. Các khái niệm nêu trên, thu hồi đất xét về mặt hình thức là văn bản hành chính, nhưng xét về mặt nội dung là việc sử dụng quyền lực nhà nước để thu lại quyền sử dụng đất để phục vụ cho các mục tiêu của Nhà nước. Việc thu hồi đất do cơ quan quản lý hành chính nhà nước tiến hành theo một thủ tục, trình tự nhất định. Thẩm quyền thu hồi đất được xác định theo thẩm quyền giao đất, cơ quan có thẩm quyền giao đất nào thì có quyền thu hồi đối với loại đất đó. Thu hồi đất được thực hiện thông qua quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Xác định rõ chủ thể bị thu hồi, lý do thu hồi, diện tích thu hồi, mục đích thu hồi làm căn cứ cho việc chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Phương pháp mệnh lệnh được dùng trong mọi trường hợp thu hồi đất. Đây là quan hệ một bên là Nhà nước với một bên là người sử dụng đất, hai chủ thể này không có sự bình đẳng với nhau về mặt pháp lý. b) Các trường hợp thu hồi đất: Nhà nước thu hồi đất gồm các trường hợp sau đây: Một là, thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước. Đây là biện pháp quản lý nhà nước về đất đai. Khi có nhu cầu đất đai phục vụ quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội…Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đất. Vì lợi ích của quốc gia, của xã hội, những người đang sử dụng đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hai là, thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Việc thu hồi đất giống như chế tài tước đi quyền sử dụng đất của những người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai (như sử dụng không sử dụng đúng mục đích, cố ý huỷ hoại đất, để hoang hóa đất đai sẽ bị thu hồi đất). Theo khoản 3, 4, 6, 9, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003, đất trồng cây hàng năm không sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai bốn tháng liền; đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai bốn tháng liền so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa..sẽ bị thu hồi. Ba là, thu hồi đất vì lý do đương nhiên: Nhà nước thu hồi đất không xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước, cũng không phải do lỗi của người sử dụng đất mà vì lý do đương nhiên như: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, phá sản; cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế, người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết hạn. Ngoài ra, Nhà nước cũng có thể ra quyết định thu hồi trong trường hợp giao đất không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền. Trong quá trình sử dụng đất, người sử PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
9
dụng do vô ý hoặc cố ý hành vi vi phạm pháp luật đất đai [19].
c) Nguyên tắc thu hồi đất
Thu hồi đất phải thể hiện bằng quyết định thu hồi đất của quan Nhà ớc
thẩm quyn. Đây n cứ m chấm dứt quyền sử dụng đất của người bị thu hồi đất. Thu
hồi đất phải có do rõ ràng, chính đáng. Đc biệt, thu hồi đất li ích quốc gia, lợi ích
công cộng, mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội phải đúng qui hoạch do quan Nhà
ớc thẩm quyền p duyệt. Trình tự, thủ tục thu hồi đất đất phải tuân thủ đúng theo
qui định của pháp luật. Trước khi thu hồi đất, quan thu hồi đất phải thông o cho
người đất bị thu hồi biết do thu hồi, thời gian thu hồi. quan thu hồi đất phải đúng
thẩm quyền không được phép u quyền.
d) Mục đích thu hồi đất.
Nhà ớc đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, vậy Nhà ớc có quyền chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt số phận pháp của đất đai. Do đó, thu hồi đất mt biện pháp
để thực hiện quyn sở hữu về đất đai Nhà ớc đại diện chủ s hữu.
Th nht, thu hồi đất góp phần vào việc giải phóng mặt bằng, phân phối lại qu đất
để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục
tiêu phát triển kinh tế.
Thứ hai, thu hồi đất giúp cho việc ngăn chặn xử kịp thời những vi phạm pháp
luật đất đai như lấn, chiếm đất, đất được giao không đúng thẩm quyn, đất sử dụng không
đúng mục đích, ngưi s dụng đất không thực hiện đúng nghĩa vđối với Nhà ớc.
Thứ ba, Nhà ớc thu hồi đất trong các trường hợp khác như tổ chức kinh tế được
nhà ớc giao đất không thu tiền mà giải thể, phá sản, người sử dụng đất tự nguyn trả lại
đất khi không nhu cầu sử dụng nhm đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả.
e) Sự cần thiết phải thu hồi đất.
Thu hồi đất chỉ trong các trường hợp cần thiết để triển khai các dự án lớn để phát
triển kinh tế - hội. Thông qua hoạt động thu hồi đất, quyền lực của Nhà ớc được thể
hiện nhằm mc đích đảm bảo lợi ích của Nhà ớc, của xã hội, thiết lập k ơng trong
quan nhà ớc về đt đai.
Thu hồi đất để y dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ y
dựng đô thị m thay đổi bộ mặt đô thị theo hướng văn minh hiện đại.
f) Pháp lut v thu hi đt
Trong thu hồi đất tuân thủ pháp luật thu hồi đất được thể hiện qua việc quan nhà
ớc thẩm quyền ban hành một quyết định hành chính về việc thu hồi mt thửa đất cụ
thể. Quyết định này phải được ban hành phù hợp với Luật Đất đai và văn bản ớng dẫn
thi hành. Đối với người quyền sử dụng đất khi nhận được quyết định phải nghm
chỉnh chấp hành theo đúng quyết định đó. Nếu người quyền s dụng đất chống lại
quyết định thì quan nhà ớc thẩm quyn quyn áp dụng các biện pháp ỡng
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
9 dụng do vô ý hoặc cố ý có hành vi vi phạm pháp luật đất đai [19]. c) Nguyên tắc thu hồi đất Thu hồi đất phải thể hiện bằng quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây là căn cứ làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người bị thu hồi đất. Thu hồi đất phải có lý do rõ ràng, chính đáng. Đặc biệt, thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, vì mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội phải đúng qui hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trình tự, thủ tục thu hồi đất đất phải tuân thủ đúng theo qui định của pháp luật. Trước khi thu hồi đất, cơ quan thu hồi đất phải thông báo cho người có đất bị thu hồi biết lý do thu hồi, thời gian thu hồi. Cơ quan thu hồi đất phải đúng thẩm quyền và không được phép uỷ quyền. d) Mục đích thu hồi đất. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, vì vậy Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt số phận pháp lý của đất đai. Do đó, thu hồi đất là một biện pháp để thực hiện quyền sở hữu về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Thứ nhất, thu hồi đất góp phần vào việc giải phóng mặt bằng, phân phối lại quỹ đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục tiêu phát triển kinh tế. Thứ hai, thu hồi đất giúp cho việc ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật đất đai như lấn, chiếm đất, đất được giao không đúng thẩm quyền, đất sử dụng không đúng mục đích, người sử dụng đất không thực hiện đúng nghĩa vụ đối với Nhà nước. Thứ ba, Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp khác như tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền mà giải thể, phá sản, người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất khi không có nhu cầu sử dụng nhằm đưa đất đai vào sử dụng có hiệu quả. e) Sự cần thiết phải thu hồi đất. Thu hồi đất chỉ trong các trường hợp cần thiết để triển khai các dự án lớn để phát triển kinh tế - xã hội. Thông qua hoạt động thu hồi đất, quyền lực của Nhà nước được thể hiện nhằm mục đích đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội, thiết lập kỷ cương trong quan lý nhà nước về đất đai. Thu hồi đất để xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ và xây dựng đô thị làm thay đổi bộ mặt đô thị theo hướng văn minh hiện đại. f) Pháp luật về thu hồi đất Trong thu hồi đất tuân thủ pháp luật thu hồi đất được thể hiện qua việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành một quyết định hành chính về việc thu hồi một thửa đất cụ thể. Quyết định này phải được ban hành phù hợp với Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành. Đối với người có quyền sử dụng đất khi nhận được quyết định phải nghiêm chỉnh chấp hành theo đúng quyết định đó. Nếu người có quyền sử dụng đất chống lại quyết định thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
10
chế thi nh quyết định thu hồi đất theo đúng pháp luật.
g) chế thực hiện thu hồi đất
Thu hồi đất mục đích phát triển kinh tế ơng tự như việc thu hồi, bồi thường,
giải phóng mặt bằng trong trường hợp lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mc đích
an ninh, quốc phòng. Tuy nhiên, đối với dự án kinh doanh, sản xuất phù hợp với qui
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt thì nhà đầu không nhất thiết phải thực
hiện theo qui trình thu hồi đất mà được phép nhận chuyển nhượng quyn sử dụng đất,
thuê đất, thuê lại đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức
nhân khác. Đây là một điểm mới đối với các d án thu hồi đất mục đích phát triển kinh
tế-hội (khoản 2 Điều 40 Luật Đất đai 2003; Điều 73 Luật Đất đai 2013.) [17] [19].
Theo quy định hiện nh, tại Việt Nam có hai hình thức lấy đất để thc hiện dự án.
Một Nhà ớc thu hồi khi dự án thuộc diện mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển
kinh tế - hội lợi ích quốc gia, công cộng. Hai chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận
chuyển nhưng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyn sử dụng đất để sản
xuất, kinh doanh.
1.1.2. Quan hệ trong thu hồi đất
1.1.2.1. Lợi ích của Nnước
Nhà ớc vai trò rất lớn trong quản hội. Lợi ích của Nhà ớc trong quan
hệ thu hồi đất thể hiện trực tiếp thông qua tiền đóng thuế của chủ đầu khi thực hiện các
dự án y tiền đóng thuế của dân khi chuyn nhượng bất động sản. Ngoài ra, Nhà ớc
còn các lợi ích kinh tế - hội khác do dự án thu hồi đất mang lại như thêm hạ tầng
k thuật, các khu công nghiệp, khu đô thị. Tuy nhiên trong không ít trường hợp, chủ đầu
thường m cách để càng nộp ít thuế cho Nhà ớc càng tốt. Thậm chí h còn đưa ra
các do, y a nợ đọng thuế nhiều m liền.
1.1.2.2. Lợi ích của chđầu
Chủ đầu khi đầu vào các dự án luôn có mong muốn tạo ra lợi nhuận, bằng
cách m tăng giá trị của đất, tạo ra điều kiện cơ sở hạ tầng mi để đầu kinh doanh.
1.1.2.3. Lợi ích của người sử dụng đất
Người sử dụng đất ng được ởng lợi từ việc trao trả lại đất cho nhà ớc
nhận đền bù, hỗ trợ tái định một số cơ chế khác do các địa phương quy định trên
sở pháp luật. Ngoài ra, người sử dụng đất cũng được ởng lợi từ c dự án như được h
trợ tạo điều kiện về chuyn đổi nghề nghiệp, được tạo công ăn việc m.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
10 chế thi hành quyết định thu hồi đất theo đúng pháp luật. g) Cơ chế thực hiện thu hồi đất Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế tương tự như việc thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, vì mục đích an ninh, quốc phòng. Tuy nhiên, đối với dự án kinh doanh, sản xuất phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt thì nhà đầu tư không nhất thiết phải thực hiện theo qui trình thu hồi đất mà được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức và cá nhân khác. Đây là một điểm mới đối với các dự án thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế-xã hội (khoản 2 Điều 40 Luật Đất đai 2003; Điều 73 Luật Đất đai 2013.) [17] [19]. Theo quy định hiện hành, tại Việt Nam có hai hình thức lấy đất để thực hiện dự án. Một là Nhà nước thu hồi khi dự án thuộc diện vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hai là chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh. 1.1.2. Quan hệ trong thu hồi đất 1.1.2.1. Lợi ích của Nhà nước Nhà nước có vai trò rất lớn trong quản lý xã hội. Lợi ích của Nhà nước trong quan hệ thu hồi đất thể hiện trực tiếp thông qua tiền đóng thuế của chủ đầu tư khi thực hiện các dự án này và tiền đóng thuế của dân khi chuyển nhượng bất động sản. Ngoài ra, Nhà nước còn có các lợi ích kinh tế - xã hội khác do dự án thu hồi đất mang lại như có thêm hạ tầng kỹ thuật, các khu công nghiệp, khu đô thị. Tuy nhiên trong không ít trường hợp, chủ đầu tư thường tìm cách để càng nộp ít thuế cho Nhà nước càng tốt. Thậm chí họ còn đưa ra các lý do, dây dưa nợ đọng thuế nhiều năm liền. 1.1.2.2. Lợi ích của chủ đầu tư Chủ đầu tư khi đầu tư vào các dự án luôn có mong muốn tạo ra lợi nhuận, bằng cách làm tăng giá trị của đất, tạo ra điều kiện cơ sở hạ tầng mới để đầu tư kinh doanh. 1.1.2.3. Lợi ích của người sử dụng đất Người sử dụng đất cũng được hưởng lợi từ việc trao trả lại đất cho nhà nước là nhận đền bù, hỗ trợ tái định cư và một số cơ chế khác do các địa phương quy định trên cơ sở pháp luật. Ngoài ra, người sử dụng đất cũng được hưởng lợi từ các dự án như được hỗ trợ tạo điều kiện về chuyển đổi nghề nghiệp, được tạo công ăn việc làm. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
11
Tuy nhiên, vấn đề đảm bảo lợi ích cho người dân còn nhiều bất cập, việc thu hồi
đất đã đẩy một số người lao nông nghiệp trthành những người nông dân không có đất.
những nơi đất đai bị thu hồi, chỉ một số con em ng dân thể chuyển đổi nghề, trở
thành công nhân thu nhập. Những nời tuổi, người ít được học hành, hội m
kiếm việc m khác gần như kng có. Không ít con em nông dân đã được nhận vào m
các nhà máy trên mảnh đất quê mình, nhưng khi nhà y khóa khăn, giải thể, không
thích ng với công việc, họ lại bị mất việc m lần thứ hai, những nời nông n y vì
lợi ích chung của đất nước m o hoàn cảnh không việc làm.
1.1.2.4. Cơ chế đảm bảo lợi ích c bên
Để đảm bảo lợi ích của các bên trong quan hthu hồi đất mục đích kinh tế, cần
xác đnh rõ quyn, li ích ca các bên. Hin nay li ích đó đưc xác đnh thông qua Cơ
chế xác đnh giá đt (thông qua bng giá đt Nhà nưc quy đnh). Bng giá đt là bng
giá quy đnh hàng năm do UBND tnh qui đnh sau khi đã đưc HĐND tnh phê duyt.
Tuy nhiên, trong các d án c th, pháp lut đt đai quy đnh giá đn bù phi sát giá th
trưng.
Theo quy định của Luật Đất đai m 2003, Chủ đầu được đứng ra thỏa thuận
với người dân về giá đất, mc hỗ trợ, bồi thường. Đối với những dự án như vậy Nhà ớc
sẽ không tiến hành thu hồi đất nữa. Tuy nhiên, với chế y ng như Nhà ớc đã
buông hoàn toàn, khiến nhiều chủ đầu gặp khó khăn khi thỏa thuận với dân về giá đền
bù. Cuối cùng, Nhà nước lại phải đứng ra thu hồi đất. Để các chủ đầu không bị m
khó, nên quy định khi chủ đầu thỏa thuận với đa số hdân khi chỉ còn mt số ít h
không đồng tình thì Nhà ớc phải ra quyết định hành chính[9]. Xong Luật Đất đai 2013,
qui định cụ thể hơn đối với dự án kinh doanh, sản xuất phù hợp với qui hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được pduyệt thì nhà đầu không nhất thiết phải thc hiện theo qui trình
thu hồi đất được phép nhận chuyn nhưng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất
hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức và nhân khác. Đây mt
điểm mới đối với các dự án thu hồi đất mc đích phát triển kinh tế-hội (khon 2
Điều 40 Luật Đất đai 2003; Điều 73 Luật Đất đai 2013) [19].
T những vấn đề nêu trên cho thấy, trong quan hệ thu hồi đất các chủ thể đều
ớng đến những lợi ích cụ thể. Qui định thu hồi đất phục vụ mục đích kinh tế - hội
hiện nay còn bất cập, người dân luôn bị thiệt thòi đây một ki niệm không thật
ràng, cần được m nhằm tránh lợi dụng tạo ra các bất nh hội. Ngay cả trong
chế thỏa thuận, khi các bên không tự thỏa thuận được về giá đền , Nhà ớc sẽ đứng ra
chủ trì việc thỏa thuận một gốc nào đó ng sẽ không thỏa mãn theo tiêu chí bảo đảm
quyền lợi cho người dân với chế góp đất, cụ thể hộ gia đình, nhân được chuyn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
11 Tuy nhiên, vấn đề đảm bảo lợi ích cho người dân còn nhiều bất cập, việc thu hồi đất đã đẩy một số người lao nông nghiệp trở thành những người nông dân không có đất. Ở những nơi đất đai bị thu hồi, chỉ một số con em nông dân có thể chuyển đổi nghề, trở thành công nhân có thu nhập. Những người có tuổi, người ít được học hành, cơ hội tìm kiếm việc làm khác gần như không có. Không ít con em nông dân đã được nhận vào làm ở các nhà máy trên mảnh đất quê mình, nhưng khi nhà máy khóa khăn, giải thể, không thích ứng với công việc, họ lại bị mất việc làm lần thứ hai, những người nông dân này vì lợi ích chung của đất nước mà lâm vào hoàn cảnh không có việc làm. 1.1.2.4. Cơ chế đảm bảo lợi ích các bên Để đảm bảo lợi ích của các bên trong quan hệ thu hồi đất vì mục đích kinh tế, cần xác định rõ quyền, lợi ích của các bên. Hiện nay lợi ích đó được xác định thông qua Cơ chế xác định giá đất (thông qua bảng giá đất Nhà nước quy định). Bảng giá đất là bảng giá quy định hàng năm do UBND tỉnh qui định sau khi đã được HĐND tỉnh phê duyệt. Tuy nhiên, trong các dự án cụ thể, pháp luật đất đai quy định giá đền bù phải sát giá thị trường. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chủ đầu tư được đứng ra thỏa thuận với người dân về giá đất, mức hỗ trợ, bồi thường. Đối với những dự án như vậy Nhà nước sẽ không tiến hành thu hồi đất nữa. Tuy nhiên, với cơ chế này dường như Nhà nước đã buông hoàn toàn, khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn khi thỏa thuận với dân về giá đền bù. Cuối cùng, Nhà nước lại phải đứng ra thu hồi đất. Để các chủ đầu tư không bị làm khó, nên quy định khi chủ đầu tư thỏa thuận với đa số hộ dân và khi chỉ còn một số ít hộ không đồng tình thì Nhà nước phải ra quyết định hành chính[9]. Xong Luật Đất đai 2013, qui định cụ thể hơn đối với dự án kinh doanh, sản xuất phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt thì nhà đầu tư không nhất thiết phải thực hiện theo qui trình thu hồi đất mà được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức và cá nhân khác. Đây là một điểm mới đối với các dự án thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế-xã hội (khoản 2 Điều 40 Luật Đất đai 2003; Điều 73 Luật Đất đai 2013) [19]. Từ những vấn đề nêu trên cho thấy, trong quan hệ thu hồi đất các chủ thể đều hướng đến những lợi ích cụ thể. Qui định thu hồi đất phục vụ mục đích kinh tế - xã hội hiện nay còn bất cập, người dân luôn bị thiệt thòi vì đây là một khái niệm không thật rõ ràng, cần được làm rõ nhằm tránh lợi dụng và tạo ra các bất bình xã hội. Ngay cả trong cơ chế thỏa thuận, khi các bên không tự thỏa thuận được về giá đền bù, Nhà nước sẽ đứng ra chủ trì việc thỏa thuận một gốc nào đó cũng sẽ không thỏa mãn theo tiêu chí bảo đảm quyền lợi cho người dân với cơ chế góp đất, cụ thể là hộ gia đình, cá nhân được chuyển PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
12
nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính chế thu hồi đất thiếu các
yếu t cân bằng lợi ích hiện nay đang m phát sinh tiêu cực, tham nhũng. Nạn chạy dự
án, khiếu kiện bất ng bằng trong giải quyết lợi ích khi thu hồi đất luôn vấn đề căng
thẳng.
1.2. S THC TIN CA VN Đ NGHIÊN CU
1.2.1. Thc tin công tác thu hi đt trên thế gii
1.2.1.1. Cơ chế thu hi đt mt s c
nhiu c, đc bit các c phát trin như Anh, M, Pháp hay gn chúng ta
như Thái Lan, Singapor…không có khái nim thu hi đt vì mc đích phát trin kinh tế.
Khi muốn lấy đất phát triển kinh tế, chủ đầu tư phải thỏa thuận với cộng đồng dân
. Đây nguyên tắc bảo đảm công bằng, n chủ, trên nguyên tắc thoả thuận về quyền
sở hữu về tài sản của công dân. Đất đai tài sản được pháp luật tôn trọng, bảo hộ, vậy
nhiều quốc gia không áp dụng chế thu hồi đất của người dân đối với các dự án kinh tế.
Thay vào đó, Nhà c giữ vai trò trọng tài, điều tiết mối quan hệ vlợi ích giữa chủ đầu
người dân. Tất nhiên để thực hiện các d án y, ngoài sự thoả thuận với người dân
trong vùng, chủ đầu phải thực hiện dự án đúng quy hoạch sử dụng đất được Nớc
phê duyệt. Thoả thuận của chủ đầu với dân thoả thuận trên squy hoạch sử dụng
đất [25].
Trong trường hợp mà người dân đòi hỏi giá đất quá cao, chủ đầu quyn kiện
các hộ dân y ra tòa án. Tòa sẽ phán quyết mt mc giá hợp theo giá thị trường, chứ
không phải theo mc nời dân đòi hỏi. Như vậy, quyn của người dân chủ đầu đều
được đảm bảo, ít xảy ra tình trạng khiếu kiện khi thực hiện các dự án lấy đất phát triển
kinh tế [25].
1.2.1.1. Thực tiễn tại Singapore
Singapore, nhà ớc chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn
vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê). Giải pháp y giúp Singapore
tránh được tình trạng đối đầu giữa nhà đầu chủ đất trong qtrình đền giải phóng
mặt bằng [1].
Cụ thể, về thu hồi đất, sau khi quy hoạch chi tiết dự án cụ thể, nc
tiến hành thu hồi đất đtriển khai thực hiện. Nhà ớc toàn quyn quyết định trong vấn
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
12 nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính cơ chế thu hồi đất thiếu các yếu tố cân bằng lợi ích hiện nay đang làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng. Nạn chạy dự án, khiếu kiện vì bất công bằng trong giải quyết lợi ích khi thu hồi đất luôn là vấn đề căng thẳng. 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.2.1. Thực tiễn công tác thu hồi đất trên thế giới 1.2.1.1. Cơ chế thu hồi đất ở một số nước Ở nhiều nước, đặc biệt là các nước phát triển như Anh, Mỹ, Pháp hay gần chúng ta như Thái Lan, Singapor…không có khái niệm thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế. Khi muốn lấy đất phát triển kinh tế, chủ đầu tư phải thỏa thuận với cộng đồng dân cư. Đây là nguyên tắc bảo đảm công bằng, dân chủ, trên nguyên tắc thoả thuận về quyền sở hữu về tài sản của công dân. Đất đai là tài sản được pháp luật tôn trọng, bảo hộ, vì vậy nhiều quốc gia không áp dụng cơ chế thu hồi đất của người dân đối với các dự án kinh tế. Thay vào đó, Nhà nước giữ vai trò trọng tài, điều tiết mối quan hệ về lợi ích giữa chủ đầu tư và người dân. Tất nhiên để thực hiện các dự án này, ngoài sự thoả thuận với người dân trong vùng, chủ đầu tư phải thực hiện dự án đúng quy hoạch sử dụng đất được Nhà nước phê duyệt. Thoả thuận của chủ đầu tư với dân là thoả thuận trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất [25]. Trong trường hợp mà người dân đòi hỏi giá đất quá cao, chủ đầu tư có quyền kiện các hộ dân này ra tòa án. Tòa sẽ phán quyết một mức giá hợp lý theo giá thị trường, chứ không phải theo mức người dân đòi hỏi. Như vậy, quyền của người dân và chủ đầu tư đều được đảm bảo, ít xảy ra tình trạng khiếu kiện khi thực hiện các dự án lấy đất phát triển kinh tế [25]. 1.2.1.1. Thực tiễn tại Singapore Ở Singapore, nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê). Giải pháp này giúp Singapore tránh được tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng [1]. Cụ thể, về thu hồi đất, sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
13
đề thu hồi đất, người dân nghĩa v phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất Land
Acquisition Act) [1].
Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc
phát triển sở hạ tầng, phúc lợi hội và chỉnh trang đô thị. Hạn chế thu hồi đất
nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết. Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi
Chính phủ các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận tham khảo
ý kiến cộng đồng.Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng ớc chặt chẽ thông
báo trước cho nời n từ 2 3 năm. Nếu người dân không chịu di dời, Nhà ớc sẽ áp
dụng ỡng chế hoặc phạt theo Luật m chiếm đất công (State Lands Encroachment
Act) [1].
Về chính sách đền bù, mc đền thiệt hại n cứ vào giá trị bất động sản của chủ
sở hữu các chi phí tháo dỡ, di chuyển hp lý… Nếu người dân không tin ởng Nhà
ớc, thể thuê một tổ chức định giá nhân để định giá lại chi phí do Nhà ớc
chịu. Kinh nghim xác định giá đền bù cho thấy: Nhà c Singapore đền giá thấp n
giá hiện tại, giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà ớc đầu hạ
tầng, do đó nhà ớc điều tiết một phần giá trị đã đầu . Nhà c không thể đáp ng
yêu cầu đền theo giá trong ơng lai [1].
Ngoài ra, các yếu tố sau đây ng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia
tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà ớc sẽ điềt tiết. Ngược lại, công trình
công cộng ảnh ng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài thể nhìn
vào nhà…), nớc sẽ tăng đền bù. Tuy nhiên, cũng những yếu tố không chấp nhận
khi tính mc đền bù, đó là: đòi được tởng để di dời sớm hoặc đầu thêm vào n nhà
sau khi đã có quyết định giải tỏa đđòi bồi thường [1].
Phương thức thanh toán khi đền trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc
tháo dỡ, phần còn lại trkhi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình nhu cầu cấp bách v
nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phợp. Ngoài ra, nhà c Singapore còn có các
chính sách hỗ trkhác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong q
trình đền bù, chủ bất động sản quyền khiếu kiện về giá trị đền . Hội đồng đền sẽ
tổ chức quyết định giá trị đền đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn
không đồng ý thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm [1].
Vấn đề tái định , chính sách tái định của Singapore gắn liền với bố trí nhà
công loại nhà do nhà ớc y dựng cung cấp giá rẻ m theo mt số điều kiện. Đây
mt điểm đặc thù rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore. Singapore
thiết lập một quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà công cho người dân trong
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
13 đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act) [1]. Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị. Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết. Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân từ 2 – 3 năm. Nếu người dân không chịu di dời, Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act) [1]. Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai [1]. Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điềt tiết. Ngược lại, công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù. Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: đòi được thưởng để di dời sớm hoặc đầu tư thêm vào căn nhà sau khi đã có quyết định giải tỏa để đòi bồi thường [1]. Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp. Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm [1]. Vấn đề tái định cư, chính sách tái định cư của Singapore gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
14
đó chủ yếu phục vụ tái định Cục Phát triển Nhà (HDB). Được thành lập từ m
1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số
Singapore, trong đó 2% thuê căn hộ (năm 2001) [1].
3 ớc để chuẩn bị cho công tác tái định Singapore. ớc đầu, các nhân
viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kĩ ỡng về hộ gia đình trước khi triển khai
việc tái định , trong đó u ý các chi tiết v số thành viên trong gia đình, kể cả con cái,
nguồn thu nhập. Việc điều tra tmỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ
trợ tái định chính xác, công bằng [1].
ớc tiếp theo xác định điều kiện tái định . Điều kiện để được tái định tại
các căn hdo HDB cung cấp được cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo nh
làm thủ tục giới thiệu. Chính ch cung cấp ncông của HDB ng phân biệt c
trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà do HDB
cung cấp sđược nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore) [1]
ớc cuối giới thiệu nhiều loại nhà để người dân chọn. HDB chủ yếu cung
cấp các căn hộ trong c tòa nhà cao tầng. 5 loại căn hộ bản là: Loại căn hộ 1
phòng 26 33 đô la singapore/tháng, loại 2 phòng giá 44 75 đô la/tháng, loại 3 phòng
85 m2 giá 126.000 đô la, loại 4 phòng 110 203.000 đô la loại 5 phòng 110 m2
203.000 đô la. Trong đó, chủ yếu các căn h1 2 phòng nh cho những ngưi thu
nhập thấp thuê, các n hộ 4 5 phòng chủ yếu để bán. Ngoài ra, n các căn hộ hạng
sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người g(Studio Apartment) [1].
Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà
của HDB phải 5 m mới được bán sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mi
được mua căn nhà thứ hai của HDB [1].
Cung cấp nhà công với giá ưu đãi một đặc điểm riêng của Singapore, do đó
nhà ớc chính ch về tài chính ơng ng để hỗ trợ chương trình y. 2 phương
thức chủ yếu. Một HDB vay nhà ớc, các ngân ng hoặc phát hành trái phiếu (bond)
để phát triển c khu dân , bán cho người dân thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay. Hai
là, chính phủ hỗ trợ vốn cho người n mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà),
thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn
vay ợn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) các thể chế tài chính khác [1].
1.2.2. Thc tin công tác thu hi đt Vit Nam
Cũng ging như Trung Quc, Vit Nam c áp dng chế thu hi đt đ phc
v phát trin kinh tế. Trưc khi Lut Đt đai 2003, trong mi tng hp Nhà c
đu đng ra thu hi đt vi điu kin các d án s dng đt đưc phê duyt, đúng quy
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
14 đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB). Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001) [1]. Có 3 bước để chuẩn bị cho công tác tái định cư ở Singapore. Bước đầu, các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kĩ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái, nguồn thu nhập. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng [1]. Bước tiếp theo là xác định điều kiện tái định cư. Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp là được cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu. Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB cũng có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore) [1] Bước cuối là giới thiệu nhiều loại nhà ở để người dân chọn. HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ cơ bản là: Loại căn hộ 1 phòng 26 – 33 đô la singapore/tháng, loại 2 phòng giá 44 – 75 đô la/tháng, loại 3 phòng 85 m2 giá 126.000 đô la, loại 4 phòng 110 – 203.000 đô la và loại 5 phòng 110 m2 – 203.000 đô la. Trong đó, chủ yếu các căn hộ có 1 – 2 phòng dành cho những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4 – 5 phòng chủ yếu để bán. Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment) [1]. Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB [1]. Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này. Có 2 phương thức chủ yếu. Một là HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay. Hai là, chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác [1]. 1.2.2. Thực tiễn công tác thu hồi đất ở Việt Nam Cũng giống như Trung Quốc, Việt Nam nước áp dụng cơ chế thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế. Trước khi có Luật Đất đai 2003, trong mọi trường hợp Nhà nước đều đứng ra thu hồi đất với điều kiện là các dự án sử dụng đất được phê duyệt, đúng quy PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
15
hoch. Trong các d án phát trin kinh tế, Nhà c tiến hành thu hi đt vi trình t, th
tc ging như trưng hp thu hi đt vì mc đích quc phòng, an ninh, vì li ích quc gia,
công cng. Ch đến Lut Đt đai 2003 mi có quy đnh riêng v thu hi đt mc đích
phát trin kinh tế ti Điu 40, nay Lut Đt đai 2013 mt ln na khng đnh ti Điu 73
[19].
Nhưng cũng bng quy đnh thu hi đt vì mc đích phát trin kinh tế, chính Lut Đt
đai đã t m rng quyền thu hi đt ca Nhà nưc so vi Hiến pháp, thm chí là mâu thun
vi Hiến pháp 1992. Chính điu này đã gây phc tp, to ra nhng k h d b li dng trong
quá trình thc thi pháp lut đt đai. Nhng v vic ni cm v thu hi đt đã xảy ra mt s
đa phương trên c nưc, trong sut mt thi gian dài. Thc tế cho thấy, khái nim cũng như
quy đnh pháp lut v thu hi đt vì mc đích kinh tế đã bc l nhng bt cp, mâu thun,
thiếu thng nht gia Lut Đt đai 2003 vi Hiến pháp 1992. Hiến pháp 1992 chỉ một s
điều quy định về chế đsở hữu đất đai, quản Nhà ớc về đất đai mà không quy định
trực tiếp về các trường hợp thu hồi đất, kể cả thu hồi đất mục đích kinh tế. Điều 23
Hiến pháp 1992 quy định, “Tài sản hợp pháp của nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá.
Trong trường hợp thật cần thiết do quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, Nhà
ớc trưng mua hoặc trưng dụng bồi thưng tài sản của nhân hoặc tổ chức theo thời
giá thị tờng”. Như vậy, thhiểu, khi Nhà ớc muốn thu hồi quyn sử dụng đất Nhà
ớc sẽ trưng mua, trưng dụng bồi thường theo thời giá thị trường chỉ thực hiện
trong trường hợp thật cần thiết lý do quốc phòng, an ninh vì lợi ích quốc gia [25].
Cơ chế thu hi đt đ s dng vào mc đích phát trin kinh tế ti Điu 40 Lut Đt đai
2003 còn bt cp ch chính nó đã to ra cơ chế hành chính hóa các quan h kinh tế-dân s
trong quan h đt đai, t đó dn đến nhng vi phm v quyn s hu, quyn tài sn ca t
chc, cá nhân s dng đt. Hu qu ca cơ chế hành chính hóa quan h thu hi đt vì mc đích
kinh tế là mt nguyên nhân quan trng ca tham nhũng trên thc tế, phát sinh khiếu kin trin
miên v đt đai [25].
Qua nghiên cứu chính sách thu hồi đất của mt số ớc, Việt Nam chúng ta cần
học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách thu hồi mt số điểm sau:
Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật một cách đồng bộ, thống nhất từ Trung
ương cho đến địa phương.
Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện thực hiện tốt quy định về thẩm
định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mt bằng.
Quan m hơn nữa tới việc quy hoạch y dựng nơi tái định , tạo việc m của
người đất bị thu hồi; xử hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
15 hoạch. Trong các dự án phát triển kinh tế, Nhà nước tiến hành thu hồi đất với trình tự, thủ tục giống như trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, công cộng. Chỉ đến Luật Đất đai 2003 mới có quy định riêng về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế tại Điều 40, nay Luật Đất đai 2013 một lần nữa khẳng định tại Điều 73 [19]. Nhưng cũng bằng quy định thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế, chính Luật Đất đai đã tự mở rộng quyền thu hồi đất của Nhà nước so với Hiến pháp, thậm chí là mâu thuẫn với Hiến pháp 1992. Chính điều này đã gây phức tạp, tạo ra những kẽ hở dễ bị lợi dụng trong quá trình thực thi pháp luật đất đai. Những vụ việc nổi cộm về thu hồi đất đã xảy ra ở một số địa phương trên cả nước, trong suốt một thời gian dài. Thực tế cho thấy, khái niệm cũng như quy định pháp luật về thu hồi đất vì mục đích kinh tế đã bộc lộ những bất cập, mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa Luật Đất đai 2003 với Hiến pháp 1992. Hiến pháp 1992 chỉ có một số điều quy định về chế độ sở hữu đất đai, quản lý Nhà nước về đất đai mà không quy định trực tiếp về các trường hợp thu hồi đất, kể cả thu hồi đất vì mục đích kinh tế. Điều 23 Hiến pháp 1992 quy định, “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”. Như vậy, có thể hiểu, khi Nhà nước muốn thu hồi quyền sử dụng đất Nhà nước sẽ trưng mua, trưng dụng có bồi thường theo thời giá thị trường và chỉ thực hiện trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia [25]. Cơ chế thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế tại Điều 40 Luật Đất đai 2003 còn bất cập ở chỗ chính nó đã tạo ra cơ chế hành chính hóa các quan hệ kinh tế-dân sự trong quan hệ đất đai, từ đó dẫn đến những vi phạm về quyền sở hữu, quyền tài sản của tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Hậu quả của cơ chế hành chính hóa quan hệ thu hồi đất vì mục đích kinh tế là một nguyên nhân quan trọng của tham nhũng trên thực tế, phát sinh khiếu kiện triền miên về đất đai [25]. Qua nghiên cứu chính sách thu hồi đất của một số nước, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách thu hồi ở một số điểm sau: Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật một cách đồng bộ, thống nhất từ Trung ương cho đến địa phương. Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư, tạo việc làm của người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
16
ớc nhà đầu .
1.2.3. Thc tin công tác thu hi đt Phú Yên
Nói đến Phú n ai ng phải thừa nhận vùng đất rất giàu tiềm năng, tuy nhiên
cho đến thời điểm y Phú Yên vẫn tỉnh nghèo trong các tỉnh Nam Trung bộ. Sau ny
thành lập lại tỉnh Phú Yên (ny 30 tháng 6 m 1989, k họp thứ 5 Quốc hội khóa VIII
ra nghị quyết chia tỉnh Phú Khánh để tái lập tỉnh Phú Yên tỉnh Khánh Hòa), P n
đã những c phát triển về mọi mặt về kinh tế, hội, n a, giáo dục đời sống
nhân dân đã được nâng cao cả về vật chất lẫn tinh thần. Bằng nguồn vốn ngân sách nhà
ớc huy động các nguồn lực xã hội hóa, tỉnh Phú Yên đã đầu tư y dựng các công
trình phục vmc đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ny ng
gia tăng, công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đang diễn ra mọi nơi: Khu ng
nghiệp Hòa Hiệp 1, a Hiệp 2 Hòa Hiệp 3; Khu công nghiệp a dầu Hòa Tâm, Khu
công nghiệp Đông Bắc Sông Cầu 1, Đông Bắc Sông Cầu 2, Đông Bắc Sông Cầu 3; Nâng
cấp, m rộng Quốc lộ 1A, đã góp phần quan trọng o sự phát triển của Tỉnh. Đạt
được kết quả trên nhsự chỉ đạo quyết liệt của cấp y đảng, sự phối hợp đồng bộ giữa
chính quyn, mặt trận các đoàn thể trong việc tuyên truyn, vận động nhân dân thực
hiện công tác giải phóng mặt bằng, đảm bảo tiến độ bàn giao mặt bằng cho các nđầu
, cùng với đó hệ thống các văn bản về chính sách bồi thưng bồi thường, hỗ trợ tái
định khi Nớc thu hồi đất đã dần hoàn thiện [28].
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, công tác giải phóng mặt bằng vẫn
còn những hạn chế, khó khăn như: nguồn vốn; hệ thống văn bản pháp luật về đất đai còn
chồng chéo, không đồng bộ; công tác đo đạc, chỉnh h còn hạn chế; cán bộ ph
trách công tác giải phóng mặt bằng không được đào tạo một cách i bản; giá đất trên thị
trường cao hơn nhiều so với giá Nhà ớc quy định; công tác tuyên truyền, vận động v
chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định đến người dân chưa sâu rộng, mang nh hình
thức;… đây chính những nguyên nhân gây chậm trễ trong ng tác giải phóng mt
bằng tiến độ thi công công trình [28].
1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGUYÊN CU CÓ LIÊN QUAN
Vấn đề thực hiện pháp luật về thu hồi đất ý nghĩa rất lớn đối với Việt Nam ta,
nhất trong thời k công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất ớc n hiện nay. Việc thu hồi
đất trực tiếp đụng chạm đến lợi ích người bị thu hồi đất, lợi ích của nhà ớc, lợi ích của
chủ đầu . Được sự quan m nghiên cứu của giới khoa học pháp lý, trong những m
qua nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề bồi thường hỗ trợ tái định khi thu hồi đất
ới khía cạnh khác nhau, để m đề tài nguyên cứu chúng tôi đã tham khảo kết quả
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
16 nước và nhà đầu tư. 1.2.3. Thực tiễn công tác thu hồi đất ở Phú Yên Nói đến Phú Yên ai cũng phải thừa nhận là vùng đất rất giàu tiềm năng, tuy nhiên cho đến thời điểm này Phú Yên vẫn là tỉnh nghèo trong các tỉnh Nam Trung bộ. Sau ngày thành lập lại tỉnh Phú Yên (ngày 30 tháng 6 năm 1989, kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa VIII ra nghị quyết chia tỉnh Phú Khánh để tái lập tỉnh Phú Yên và tỉnh Khánh Hòa), Phú Yên đã có những bước phát triển về mọi mặt về kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục đời sống nhân dân đã được nâng cao cả về vật chất lẫn tinh thần. Bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước và huy động các nguồn lực xã hội hóa, tỉnh Phú Yên đã đầu tư xây dựng các công trình phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ngày càng gia tăng, công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đang diễn ra ở mọi nơi: Khu công nghiệp Hòa Hiệp 1, Hòa Hiệp 2 và Hòa Hiệp 3; Khu công nghiệp hóa dầu Hòa Tâm, Khu công nghiệp Đông Bắc Sông Cầu 1, Đông Bắc Sông Cầu 2, Đông Bắc Sông Cầu 3; Nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 1A, … đã góp phần quan trọng vào sự phát triển của Tỉnh. Đạt được kết quả trên là nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của cấp ủy đảng, sự phối hợp đồng bộ giữa chính quyền, mặt trận và các đoàn thể trong việc tuyên truyền, vận động nhân dân thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, đảm bảo tiến độ bàn giao mặt bằng cho các nhà đầu tư, cùng với đó là hệ thống các văn bản về chính sách bồi thường bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã dần hoàn thiện [28]. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, công tác giải phóng mặt bằng vẫn còn những hạn chế, khó khăn như: nguồn vốn; hệ thống văn bản pháp luật về đất đai còn chồng chéo, không đồng bộ; công tác đo đạc, chỉnh lý hồ sơ còn hạn chế; cán bộ phụ trách công tác giải phóng mặt bằng không được đào tạo một cách bài bản; giá đất trên thị trường cao hơn nhiều so với giá Nhà nước quy định; công tác tuyên truyền, vận động về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến người dân chưa sâu rộng, mang tính hình thức;… đây chính là những nguyên nhân gây chậm trễ trong công tác giải phóng mặt bằng và tiến độ thi công công trình [28]. 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGUYÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN Vấn đề thực hiện pháp luật về thu hồi đất có ý nghĩa rất lớn đối với Việt Nam ta, nhất là trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước như hiện nay. Việc thu hồi đất trực tiếp đụng chạm đến lợi ích người bị thu hồi đất, lợi ích của nhà nước, lợi ích của chủ đầu tư. Được sự quan tâm nghiên cứu của giới khoa học pháp lý, trong những năm qua nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất dưới khía cạnh khác nhau, để làm rõ đề tài nguyên cứu chúng tôi đã tham khảo kết quả PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark